수원지방법원 2025타경1658. 경기도 수원시 장안구 송죽동 52-15의 토지와 종교시설·주거용 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 예배실 등의 종교시설로 이용되는 부분과 공부상 종교시설(목사관)로서 주거용으로 이용되는 부분이 함께 있습니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 7,801,157,180원입니다.

등기 권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2019.08.30 동안새마을금고 근저당 3,938,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 동안새마을금고의 추가 근저당들과 2025년 동명새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차·점유관계에서는 말소기준보다 앞선 전입자가 확인됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 정리된다는 이유만으로 ‘인수 위험 0’이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019.08.30이 말소기준

말소기준권리는 을구 28번 동안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,938,000,000원이고 공동담보로 송죽동 52-15 토지, 새능력교회 제나동, 송죽동 52-18 토지가 기재되어 있습니다. 그 이후의 을구 31·32·33·34번 동안새마을금고 근저당과 갑구 11번 경매개시결정, 갑구 12·13번 동명새마을금고 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 확인 — 선순위 전입 1명

김애숙은 말소기준보다 약 2년 7개월 앞서 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태라 대항요건과 인수 범위를 최종 확정할 수 없습니다. 반면 이미희는 2025.06.17 전입으로 말소기준권리 이후이므로 이 전입일만을 기준으로 보면 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당표에는 임차보증금이 반영되어 있지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 7,801,157,180원

현재 자료에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 7,801,157,180원이 시장가격보다 낮다거나 높다고 판단할 근거가 없고, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 공동주택이 아니라 종교시설과 주거용 건물, 토지가 함께 얽힌 형태입니다. 감정평가상 기호(2)는 예배실 등의 종교시설로, 기호(3)는 공부상 종교시설(목사관)이면서 주거용으로 이용되고 있습니다. 환금성과 매수층을 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵다는 점이 가격 판단의 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,801,157,180원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 5,658,502,680원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,062,242,928원입니다. 다만 이 표에는 선순위 전입자의 미상 보증금과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 매각 대상·현황 체크

• 일괄매각. 제시외 건물을 포함하여 일괄매각됩니다.
• 토지 현황. 송죽동 52-15 토지는 공부상 종교용지이나 기호(3) 건물이 소재하는 부분을 제외하면 경사진 임야 상태이고 일부는 현황도로입니다.
• 평가 포함. 목록1 지상 수목과 목록3 주위 담장 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함해 평가했습니다.
• 평가 제외. 화분·의자·용도 미상의 이동 가능한 물건은 평가에서 제외됐습니다.
• 경계부 건물. 목록1 북동측 경계 부근의 벽체 없는 파이프조 판넬지붕 건물은 상당 부분이 매각 대상 토지 밖에 있어 평가에서 제외됐습니다.
• 면적 차이. 목록2의 1층 및 3층은 공부상 면적과 실측·건축물현황도상 면적에 다소 차이가 있으나 공부상 면적으로 평가됐습니다.
• 제시외 지하 건물. 목록3 지하의 제시외 건물은 공사를 한 것으로 조사되어 이를 고려해 평가됐습니다.
• 건물 포함. 목록2의 종탑 및 차양 등은 건물에 포함하여 평가됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 수일중학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·창고·노인복지시설·연구원·학교·농경지·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 기호(2)는 예배실 등의 종교시설, 기호(3)는 공부상 종교시설(목사관)로서 주거용으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재경보기, 도시가스, 냉난방, 방송설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 교육환경 관련 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정 토지거래계약 허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 종교시설과 주거용 이용, 토지 현황이 결합된 비정형 물건이므로 일반 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김애숙 보증금 확인. 2017.01.25 선순위 전입자의 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 인수액을 확정해야 합니다.
• 이미희 점유관계 확인. 2025.06.17 전입으로 말소기준보다 후순위지만 실제 점유 범위와 계약관계는 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 7,801,157,180원이 싸다고 전제하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
• 경계·제시외 건물. 매각 제외 건물과 매각 대상 토지의 경계, 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부·실측 차이. 일부 층에서 공부상 면적과 실측·건축물현황도상 차이가 보고됐으므로 활용계획에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 종교시설과 주거용 건물이 결합된 형태이므로 재사용·매각 가능성과 실제 수요층을 일반 주거용과 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어갈 사건은 아니다

등기부 기준으로는 말소기준이 분명합니다. 2019.08.30 동안새마을금고 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로 후순위 등기권리 때문에 낙찰자가 부담할 구조는 아닙니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 2017.01.25 선순위 전입 김애숙의 보증금이 미상이어서 실제 인수액을 확정할 수 없고, 일반 주택과 달리 종교시설·주거용 건물·토지가 함께 묶인 특수물건이라 가격과 환금성도 별도 검토가 필요합니다.

등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유와 가격은 미확정. 현재 회차의 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어도 그것을 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 보증금 확인이 끝난 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.