수원지방법원 2025타경2043. 화성시 산척동 688-4의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 1층 단독주택으로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 토지는 251.0㎡의 대지입니다. 소유자는 고지혜이며 2025.05.20 소유권보존과 같은 날 수협은행의 채권최고액 1,296,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 2025.12.18 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 현 회차 기준 실질취득금액도 최저매각가와 같은 1,338,185,000원입니다. 다만 이 사건에는 가격을 대조할 실거래 표본이 제시되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2043 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 688-4 · 경기도 화성시 동탄구 동탄산척로2다길 12-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등) · 철근콘크리트조 1층 |
| 토지 | 대 · 251.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 고지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 1,338,185,000원 / 1,338,185,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,126,449,311원 |
| 말소기준 | 2025.05.20 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.05.20 수협은행 근저당권입니다. 건물 등기에는 해당 토지인 화성시 산척동 688-4가 공동담보로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 이후 확인되는 권리는 2025.12.18 수협은행의 임의경매개시결정이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,338,185,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 1,338,185,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 주택의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격 대비 어느 수준인지는 판단할 근거가 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,338,185,000원 | 1,296,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,070,548,000원 | 1,057,442,520원 | 238,557,480원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 856,438,400원 | 845,474,016원 | 450,525,984원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자에게 돌아가는 예상배당이 줄고 채권 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 근저당권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,338,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,781,850원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,296,000,000원 | 1,296,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,403,150원 |
집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시립 왕배푸른숲도서관 남측 인근이며, 주거나지와 단독주택이 소재하는 성숙중인 주택지대입니다. 인근에는 아파트단지와 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 북측과 동측으로 수도권제2순환고속도로와 지방도23번이 위치합니다. 동탄산척로2길을 따라 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 1층 단독주택으로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 급배수·위생·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 251.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구 등에 해당합니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가와 최저가는 1,338,185,000원입니다. 최근 유사 단독주택·토지 거래를 확인해 이 가격이 실제 시세 대비 어느 수준인지 먼저 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 단독주택과 산척동 688-4 토지가 일괄매각되고, 근저당에도 해당 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에는 근저당 채권최고액 1,296,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 1회·2회 유찰 시에는 미배당이 각각 238,557,480원·450,525,984원으로 늘어납니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·가격자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.05.20 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 1,338,185,000원에서는 근저당 채권최고액 1,296,000,000원이 모두 배당되고 26,403,150원이 소유자에게 남는 계산입니다.
다만 이 깔끔한 권리관계만으로 응찰 판단을 끝내면 안 됩니다. 실거래 비교 근거가 없어 1,338,185,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없고, 감정평가에도 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다.
