수원지방법원 2025타경2061. 수원시 영통구 신동 ‘래미안영통마크원1단지’ 105동 19층 1901호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 2013년 11월 사용승인된 지상 22층 건물의 19층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 등으로 이용 중입니다. 소유자 김지병은 2014년 거래가 452,620,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2014.11.07 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 96,000,000원이고 2021년 변경등기에는 채권최고액 81,300,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 양수경의 주택임차권, 수원시 압류, 국민은행 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 순서대로 들어왔으며, 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2061 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 939 래미안영통마크원1단지 105동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 · 지상22층 중 19층 |
| 소유자 | 김지병 (2014.11.07. 소유권이전 · 거래가액 452,620,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 781,000,000원 / 781,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 72,183,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 정리되는 구조
핵심은 임차권자 양수경입니다. 보증금은 630,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.03입니다. 이는 말소기준권리인 2014.11.07 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2023.11.13 임차권등기가 됐고 배당요구가 확인되지만, 이 임차권도 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 630,000,000원 | 없음 | 배당요구 있음 | 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 7.81억은 최근 평균의 100.6%
래미안영통마크원1단지 전용 84.94㎡의 최근 거래 12건은 532,000,000원~920,000,000원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 776,583,333원입니다. 현재 신건 최저가 781,000,000원은 이 평균보다 4,416,667원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 22 | 880,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 18 | 761,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 532,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 5 | 734,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 21 | 793,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 3 | 731,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 14 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 9 | 808,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 776,583,333원 |
가장 최신 거래는 2026년 8월 920,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 표본 안에는 532,000,000원부터 920,000,000원까지 큰 가격 편차가 존재합니다. 따라서 최신 한 건만으로 가격 우위를 단정하기보다 최근 12개월 평균을 우선하면, 현재 최저가는 평균의 100.6%로 가격 할인 구간이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 781,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 674,790,000원 |
현재 회차 예상배당 시나리오는 집행비용 10,210,000원, 국민은행 근저당 96,000,000원, 소유자 잔여 674,790,000원으로 구성되며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 및 배당요구권리 등을 원본 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신동수변공원 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2013.11.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 22층 건물의 19층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·지역난방 열병합 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 북측 약 20m, 서측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접하고 지하 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·신동지구 지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성 참고. 단지는 367세대이며, 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가는 532,000,000원에서 920,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 양수경의 보증금은 630,000,000원이나 대항력이 없는 후순위 임차권입니다. 매각물건명세서와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 781,000,000원은 최근 12개월 평균 776,583,333원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 624,800,000원, 2회 유찰 시 499,840,000원입니다. 유찰 여부에 따라 최근 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 압류와 수원시 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당관계를 최종 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰·취득 시 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전 쪽, 가격은 아직 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 양수경의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 보증금 630,000,000원의 임차권이 존재해도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금은 아니며, 제공된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신건부터 서두를 근거가 약합니다. 최저가 781,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 776,583,333원의 100.6%입니다. 최신 거래 920,000,000원만 보면 낮아 보이지만, 같은 표본의 최저 거래는 532,000,000원이고 가격 편차도 큽니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않는다.”입니다.
