수원지방법원 2025타경53196. 현재 소유자는 이승현·이종현 각 지분 2분의 1이고, 2025.04.14. 상속을 원인으로 2025.10.29. 소유권이전이 접수됐습니다. 경매를 실행한 권리는 2018.08.06. 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당으로 채권최고액은 188,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 한국자산관리공사 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 신건 최저가 244,000,000원은 2026.08. 확인된 동일 면적대 거래 327,000,000원보다 낮습니다. 하지만 거래 표본은 전체 2건, 최근 12개월은 1건에 불과하고, 최근 가격이 이전 거래 대비 -9.2%로 낮아진 상태입니다. 따라서 74.6%라는 숫자는 분명한 가격 여유를 보여주지만, 거래량이 적은 소규모 물건이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53196 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 372-4 부강타운 에이동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 56.73㎡ · 비교 거래 면적 56.85㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 부강타운 에이동 제3층 제302호 · 사용승인일 2017.03.30 |
| 소유자 | 이승현 2분의 1 · 이종현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 안양지구축산업협동조합 근저당 · 141,956,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2018.08.06. 근저당이 말소기준
임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
부강타운(A동)은 총 8세대, 사용승인일은 2017.03.30입니다. 대상 면적은 56.73㎡이고 비교 거래 면적은 56.85㎡로 면적이 일치하는 표본입니다. 확인된 거래는 총 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.85㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2022.01 | 56.85㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.85㎡ | 2건 | 343,500,000원 |
| 최근 12개월 | 56.85㎡ | 1건 | 327,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균 343,500,000원보다 최근 12개월 거래 327,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 추세는 -9.2%이며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 188,400,000원 | 188,400,000원 |
| 2. 근저당 · 한국자산관리공사 | 27,330,000원 | 27,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,054,000원 |
현재 회차 244,000,000원에서는 위 채권액 기준으로 총 215,730,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 24,054,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 215,730,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 24,062,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 153,173,760원 | 62,556,240원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당액은 늘지만, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평119안전센터 북동측 인근이며, 주위는 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물이며 통상의 급·배수·위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 완경사의 사다리형, 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 827,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대로 확인된 거래가 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단뿐 아니라 매도 시 거래량도 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기는 창고이고 감정평가상 이용상태는 공부상 다세대주택으로 기재돼 있으므로 현황과 공부를 입찰 전 직접 대조하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 343,500,000원보다 최신 거래 327,000,000원과 최근 12개월 평균 327,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이므로 74.6%라는 할인율만으로 가격을 과대평가하지 않는 것이 좋습니다.
- 거래량 확인. 총 8세대이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 향후 매도 시 환금성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력 있지만 표본은 얇다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 안양지구축산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격도 신건 244,000,000원이 최근 12개월 거래 327,000,000원의 74.6%라 숫자상 여유가 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -9.2%이고 최근 거래가 1건뿐이라는 점, 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 그리고 사건상 용도와 감정 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 권리는 양호하고 가격도 낮지만, 세금·용도·거래량 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
