서울남부지방법원 2025타경9639. 서울 강서구 화곡동 글로리아하우스 6층 604호, 전용면적 26.79㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2021년 사용승인된 총 20세대 건물이며, 2022년 3월 소유자 이준헌이 거래가액 342,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건을 분석하는 출발점은 낙찰가가 아닙니다. 임차인의 대항력과 보증금 반환채무가 매수인에게 남는지부터 판단해야 합니다. 양서경은 2022년 3월 16일 전입·점유를 시작했고, 2022년 2월 4일 확정일자를 받았습니다. 모두 2025년 4월 23일 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다.
하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 일반적인 인수형 경매와 결정적으로 다른 부분입니다. 원칙상 인수되는 보증금이 매각 조건에 따라 면제될 수 있다는 점을 정확히 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로5길 18-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.79㎡ · 7층 건물 중 6층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 20세대 · 2021.11.02 |
| 소유자 | 이준헌 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 342,000,000원) |
| 감정가 | 287,000,000원 |
| 최저매각가 | 183,680,000원 (감정가의 64% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,804,234원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.23 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 주요 선순위 권리 | 양서경 주택임차권 · 보증금 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2025년 4월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 5월 9일 국민건강보험공단이 설정한 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 2024년 3월 22일 등기된 양서경의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 미배당 보증금이 없어지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 일반적인 법리에 따라 그 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
이 조건이 유효하게 이행된다면 양서경 및 해당 승계 관계에 따른 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 단, 포기·말소의 효력과 실제 이행을 확인하는 것이 전제입니다.
2022년 3월 24일 설정된 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 등에 관한 등록 사항이므로, 경매 매수 후 등록상 지위·말소 및 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계 관계
확인되는 실제 임차인은 양서경 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권승계인으로 명시되어 있으므로, 이를 별도 신규 임차인으로 보아 보증금 342,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 또한 등기 을구 1-2는 기존 주택임차권의 경정으로, 독립된 임대차 보증금이 새로 설정된 것으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 관계인 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 양서경 건물 전부 · 주거 |
전입·점유 2022.03.16 확정 2022.02.04 임차권등기 2024.03.22 |
342,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 조건부 인수 면제 |
| 주택도시보증공사 주택임차권승계인 |
기존 임차권 승계 관계 | 중복 합산 없음 |
승계
포기·말소 조건 별도 실제 임차인 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.01.24 / 2022.04.08 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 전입·점유개시 | 2022.03.16 |
| 확정일자 | 2022.02.04 |
| 임차권등기 | 2024.03.22 · 을구 1번 |
| 임차권 경정 | 2024.08.14 · 을구 1-2번 · 2022.07.20 확정일자 추가 기재(보증금 변동 없음) |
| 배당요구 | 있음 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 이행 시 실질 0원 미이행 시 룰상 161,691,520원 |
특히 양서경 및 명시된 승계인에게 적용되는 포기·말소 조건이 그 밖의 미확인 임차인까지 면책시키는 것은 아닙니다. 확약 적용 대상 외의 독립 임차인이 확인된다면 해당 인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 2022년 고가 거래를 현재 시세로 보면 안 된다
글로리아하우스의 전용 26.79~27.52㎡대 실거래 12건을 보면 전체 거래 평균은 332,250,000원입니다. 하지만 이 평균은 2022년의 342,000,000원 거래 11건에 크게 영향을 받습니다.
확인되는 가장 최근 거래는 2023년 6월 225,000,000원입니다. 최근 구간 평균으로 집계된 금액도 225,000,000원이며 표본은 1건입니다. 과거 거래 대비 가격 변화율은 -34.2%입니다. 따라서 감정가나 전체 평균을 근거로 큰 폭의 시세차익을 기대하는 판단은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.06㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2022.06 | 27.52㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.06 | 27.06㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 26.79㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 332,250,000원 |
집계상 최근 12개월 평균으로 분류된 225,000,000원은 확인되는 최근 구간 거래 1건의 금액입니다. 실제 거래일은 2023.06이므로 2026년 현재의 직전 12개월 시세로 해석할 수 없습니다.
그러나 최신 거래 자체가 2023년 6월이고 과거 대비 거래가격은 34.2% 하락했습니다. 따라서 18.4%의 거래가 대비 할인율이 곧 현재 시장에서의 안전마진이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 최근 거래 공백을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
대항력 인수형에서는 입찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이번 물건을 저가 경매로 평가할 수 있는 전제는 명시된 포기·말소 조건의 유효한 이행입니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 양서경 (우선변제) | 342,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권자) | 363,804,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 183,680,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 363,804,234원은 예상 배당 0원이며, 임차보증금과 별개로 이를 다시 매수인의 인수액에 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수형 부담은 그대로
7회 유찰된 현재 가격은 감정가의 64%입니다. 다음 회차에서 최저가가 낮아진다고 가정하면 포기·말소 조건 이행 여부에 따라 실질 취득비용이 완전히 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 미이행 시 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 64% |
183,680,000원 | 161,691,520원 | 345,371,520원 |
| 8회 유찰 시 감정가 51.2% |
146,944,000원 | 197,913,216원 | 344,857,216원 |
| 9회 유찰 시 감정가 40.96% |
117,555,200원 | 226,890,573원 | 344,445,773원 |
미이행 시 총액은 각 회차 최저가에 예상 미배당 보증금 인수액을 더한 값입니다. 보증금 342,000,000원에 해당 회차의 집행비용 추정 효과가 포함된 수준이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 확약 조건이 유효하게 이행되는 경우에는 각 회차의 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.
이 표의 핵심은 간단합니다. 확약이 이행되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면, 8회·9회로 유찰되어 입찰가가 내려가더라도 총 취득부담은 약 3.44억~3.45억 수준에 머뭅니다. 입찰가가 낮아진 만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.
반대로 해당 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는 경우에는 양서경 임차권과 승계 관계에 따른 보증금 인수액이 실질 0원이므로 낙찰가 하락이 취득비용 하락으로 연결될 수 있습니다. 다만 이 경우에도 확약 밖의 별도 권리·점유 문제는 독립적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡4동 주민센터 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·시장·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재된 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 서측과 남측으로 등촌로5길에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 604호. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 도시가스 개별난방·승강기·주차장·화재탐지·소화전·급배수 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.
- 대지·용도지역. 3필지 일단의 평지로, 도시형생활주택과 근린생활시설 등의 건부지로 이용됩니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.
- 토지 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 표시 등이 있어, 실제 적용 내용과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 위반건축물 사항은 확인된 감정평가 정보상 보고되지 않았으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 최종 실거래가 2023년 6월에 머뭅니다. 거래 추세 -34.2%와 7회 유찰 이력을 고려하면 재매각 가격 및 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 포기·말소 조건의 정확한 문구. 매각물건명세서 원본에서 임차인 양서경 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 확약의 실제 이행 가능성. 포기 의사표시의 효력, 말소 관련 서류 및 매수인에게 반환채무가 남지 않는지 확인하고, 필요하면 법원과 관계기관에 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 임차권 경정과 실제 점유. 을구 1번과 1-2번의 동일성 및 보증금 변동 없음 여부를 대조하고, 별도의 임차인이나 점유자가 있는지 현황조사와 현장 확인을 병행해야 합니다. 미확인 점유자가 독립 임차인인 경우 대항력은 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 관계. 신청채권액 363,804,234원과 임차보증금 342,000,000원을 별도의 두 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 말고, 승계 범위 및 포기 대상 채권을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.03.24 민간임대주택등기의 현재 효력, 등록상 지위·임대의무 및 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2022년 거래가액 342,000,000원과 전체 평균 332,250,000원은 현재의 매도가격을 보장하지 않습니다. 확인된 최신 거래 225,000,000원도 2023.06 거래인 만큼 최근 유사 다세대주택의 거래와 실제 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차권 포기와 점유 이전은 별개의 실무 문제일 수 있으므로 현재 점유자·인도 상태·체납 관리비·명도비용을 확인해야 합니다.
- 등기 및 배당 원본. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 권리신고 및 배당 관련 자료를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.84억짜리 물건이 되려면, 확약이 완성되어야 한다”
화곡동 글로리아하우스 604호는 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 위험이 발생하지만, 매각물건명세서의 특별한 포기·말소 조건으로 그 위험이 해소될 수 있는 사건입니다.
양서경의 보증금은 342,000,000원입니다. 통상적인 계산에서는 현재 최저가 낙찰 시 미배당 보증금 161,691,520원이 매수인에게 남아 실질취득액이 345,371,520원에 이릅니다. 이 경우 최신 확인 거래 225,000,000원과 비교해 가격 메리트가 없습니다.
그러나 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면, 해당 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원입니다. 그러면 최저가 낙찰 기준 취득부담은 낙찰대금 183,680,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 확약은 명시된 당사자에 한정되며, 다른 미확인 독립 임차인의 권리까지 자동으로 소멸시키지는 않습니다.
가격 측면도 신중해야 합니다. 과거 342,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올렸지만, 확인된 최신 거래는 225,000,000원이고 거래 추세는 -34.2%입니다. 더구나 최신 거래 시점은 2023년 6월이므로 현재 시세의 충분한 근거가 되지 못합니다. 7회 유찰과 20세대 규모의 환금성 위험도 무시할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약 이행이 명확히 확인되고 별도 인수 권리가 없다면 검토할 여지는 있지만, 단순히 감정가의 64%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저, 보증금 반환채무가 실제로 소멸하는지를 확인해야 하는 경매입니다.
