서울남부지방법원 2025타경9639. 서울 강서구 화곡동 글로리아하우스 6층 604호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 이준헌은 2022년 3월 거래가 342,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권보다 먼저 실질 효력이 생긴 양서경의 임대차입니다. 양서경은 2022년 3월 16일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 2월 4일이며 보증금은 342,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2025년 4월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 양서경의 전입·점유와 확정일자, 그리고 2024년 임차권등기는 이보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 287,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 4,818,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 282,182,000원이 배당되고, 데이터상 미배당액 59,818,000원이 남습니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행되는 전제에서는 양서경 관련 인수액은 실질 0원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차 기준 데이터상 미배당 59,818,000원이 매수인 인수 위험으로 남아 단순합계 취득부담은 346,818,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 비교 면적 26.79㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 제6층 · 2021.11.02 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 이준헌 (2022.03.21 소유권 이전 · 거래가 342,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,804,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양서경 | 건물 전부 · 2022.03.16 | 2022.02.04 | 342,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 인수 0 |
| 1번 임차권 경정기록 | 별도 전입일 확인 없음 | 2024.08.14 경정 | 확정금액 별도 없음 | 별도 임차인으로는 미상 | 별도 권리로는 미상 | 1번 임차권 경정 |
실제 확인되는 임차인은 1명, 양서경입니다. 2024년 8월 14일 기록은 을구 1번 임차권에 대한 경정으로, 확정일자 기재를 보완한 기록입니다. 양서경의 임차권 자체는 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있지만, 이번 매각조건의 포기·말소 확약이 그 위험을 해소합니다.
② 시세 비교 — 가격 판단은 332,250,000원 평균이 아니라 최근 225,000,000원
글로리아하우스 비교 거래 12건의 전체 평균은 332,250,000원이지만, 거래 대부분이 2022년 342,000,000원에 집중돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2023년 6월 225,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 225,000,000원입니다. 최근 구간은 그 이전 거래보다 34.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.06㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2022.06 | 27.52㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.06 | 27.06㎡ | 5 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 2022.04 | 26.79㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 3 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 6 | 342,000,000원 |
| 2022.03 | 27.52㎡ | 4 | 342,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 332,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 287,000,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 225,000,000원보다 62,000,000원 높고, 127.6%에 해당합니다. 전체 과거 평균 332,250,000원만 보면 최저가가 86.4%여서 할인처럼 보이지만, 최근 가격이 34.2% 하락한 상황에서는 그 수치를 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 양서경 보증금 | 342,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 363,804,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 데이터상 임차인 미배당액은 59,818,000원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약은 해당 임차인·주택임차권승계인에게 적용되는 조건이므로, 입찰 전 그 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총액은 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 100% | 287,000,000원 | 59,818,000원 | 0원 | 287,000,000원 |
| 6회 유찰 · 80% | 229,600,000원 | 116,414,400원 | 0원 | 229,600,000원 |
| 7회 유찰 · 64% | 183,680,000원 | 161,691,520원 | 0원 | 183,680,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 증가해 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 반대로 이번 사건처럼 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 붙어 있다면 해당 임차인 인수는 실질 0원이어서 낙찰가 인하가 그대로 실질취득가 인하로 연결됩니다. 데이터상 6회 유찰 시 229,600,000원은 최근 시세 225,000,000원에 근접하고, 7회 유찰 시 183,680,000원은 그보다 낮습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 7층 철근콘크리트 건물의 6층 604호입니다.
- 입지. 화곡4동 주민센터 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·시장·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 개별난방·도시가스·승강기·주차장·화재탐지·소화전·급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 등촌로5길과 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 거래 체질. 총 20세대의 소규모 다세대이고, 확인된 최근 거래는 2023년 6월 225,000,000원으로 2022년 342,000,000원 거래군보다 크게 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종적으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 287,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 225,000,000원의 127.6%입니다. 현재 가격을 할인 매수로 볼 근거가 없습니다.
- 과거 평균 착시 주의. 전체 평균 332,250,000원은 2022년 342,000,000원 거래가 다수 포함된 수치입니다. 최근 하락률 -34.2%를 우선해서 봐야 합니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 데이터상 6회 유찰 가격 229,600,000원은 최근 시세 225,000,000원과 비슷하고, 7회 유찰 가격 183,680,000원은 그보다 낮아집니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 매수 후 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지 확인해야 확약의 효과가 완성됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격은 여전히 비싸다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 342,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당한 인수 위험이 있는 물건입니다. 실제 배당표만 놓고 보면 현재 회차에서 미배당 보증금 59,818,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 그 인수 위험을 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 만듭니다.
문제는 그 다음입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가는 287,000,000원인데, 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균은 225,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 127.6%이고 가격 추세도 -34.2%입니다. 여기에 5회 유찰 기록과 소규모 20세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약 덕분에 권리는 풀렸지만, 현재 가격은 풀리지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 인수 공포가 아니라 최근 시세에 맞는 낙찰가인지입니다.
