대구지방법원 2024타경1097. 문경시 동로면 간송리 328-1·328-9를 공동담보로 하는 기타 건물 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 1층 창고시설, 2층 단독주택으로 기재되어 있고, 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 농기계창고 및 농가주택입니다. 토지는 공장용지 2,528㎡, 계획관리지역이며 현재 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함됩니다.
현재 소유자 박원근은 2020.06.18 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 점촌농업협동조합이 채권최고액 672,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 2022.02.07 유익섭의 95,000,000원 근저당과 2024.07.02 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 자체보다 중요한 변수는 등기 이전부터 점유한 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1097 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 동로면 간송리 328-1 · 등기부상 간송리 328-1, 328-9 / 경상북도 문경시 동로면 금천로 2223 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 창고시설 · 2층 단독주택 · 농기계창고 및 농가주택 |
| 토지 | 공장용지 2,528㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 박원근 (2020.06.18 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,291,120원 / 357,507,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 점촌농업협동조합 / 581,078,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 확인 필요
현재 권리분석의 말소기준은 2020.06.18 을구 7번 점촌농업협동조합 근저당권 672,000,000원입니다. 2022.02.07 유익섭 근저당 95,000,000원과 2024.07.02 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2008년 이후 존재했던 중소기업진흥공단 근저당, 각종 가압류·압류 및 2015년 농협은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인·점유자 분석
보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없으므로 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 이경림은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 더싱싱 영농조합법인 대표자 박원근은 말소기준보다 앞선 점유입니다.
| 임차인·점유자 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경림 | 2022.02.03 | 2,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 더싱싱 영농조합법인 대표자 박원근 | 2015.04.24 | 보증금 미상 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 다만 선순위 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 그 점유자에 관한 실질 승계액은 확인 전까지 0원으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
② 가격 해석 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
3회 유찰 후 최저매각가는 357,507,000원으로, 감정가 1,042,291,120원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
더 중요한 점은 실질취득액이 아직 고정되지 않았다는 것입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 2015.04.24 선순위 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 점유자가 실제로 매수인에게 승계되는 보증금을 갖고 있다면 실질취득비용은 최저가에 그 승계액을 더해 판단해야 합니다. 357,507,000원만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,507,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,805,098원 |
| 2. 근저당 · 점촌농업협동조합 | 672,000,000원 | 351,701,902원 |
| 3. 근저당 · 유익섭 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 기준 채권은 767,000,000원, 예상 배당은 351,701,902원으로 415,298,098원 미배당이 발생합니다. 신청채권자 점촌농업협동조합의 청구액은 581,078,030원인데 예상 배당은 351,701,902원이라 청구액 전액도 충족되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 357,507,000원 | 351,701,902원 | 415,298,098원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 250,254,899원 | 245,951,330원 | 521,048,670원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 175,178,429원 | 171,925,931원 | 595,074,069원 |
배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 또한 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼, 배당표상 인수 0원과 실제 매수인의 실질 승계액은 구분해서 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 1층은 창고시설, 2층은 단독주택으로 이용되고 있으며 건물 구조는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 농기계창고 및 농가주택입니다.
- 토지. 공장용지 2,528㎡, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 36,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로구역과 소로2류에 접하고 접도구역에는 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 건물옥상 태양열전기시설, 심야전기보일러설비가 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 목적물 범위와 현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 보증금 확인. 더싱싱 영농조합법인 대표자 박원근의 보증금·확정일자·배당관계·점유범위를 확인해야 실질 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 이경림 점유 확인. 이경림은 2022.02.03 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 2,000,000원과 실제 점유 상태는 인도 과정에서 확인할 필요가 있습니다.
- ‘감정가 34.3%’만으로 응찰하지 않기. 동일·유사 실거래와 실질 승계액을 확정하지 않은 상태에서 357,507,000원을 곧바로 저가라고 판단하지 마세요.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 대상과 현황, 소유관계, 실제 이용범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 저촉 및 도로구역·소로2류 접함이 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 체납관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 중요한 것은 미상 보증금”
이 사건은 감정가 1,042,291,120원에서 3회 유찰되어 최저가가 357,507,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 말소기준보다 앞선 2015.04.24 점유자가 있고 그 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 명세서상 명시 인수권리가 해당사항없음이라는 점과 배당 시뮬레이션의 인수 0원만으로 매수인의 실질 부담을 0원이라고 단정하기 어렵습니다. 게다가 용도가 일반 공동주택이 아니라 공장용지 위 창고시설·단독주택 성격의 기타 + 토지이고, 일괄매각·제시외 건물·토지규제까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 환금성 검증이 먼저인 물건입니다. 승계금액을 확인하기 전까지는 실질취득액도 확정하지 않는 접근이 맞습니다.
