대구지방법원 2024타경1097. 문경시 동로면 간송리 328-1, 328-9에 있는 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,528㎡이고 감정 이용상태는 1층 창고시설, 2층 단독주택입니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 권리분석상 말소기준은 2008년 8월 27일 중소기업진흥공단의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이며, 그 뒤의 가압류·근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차관계는 이경림과 더싱싱 영농조합법인 대표자 박원근, 총 2건입니다. 이경림의 전입일은 2022년 2월 3일, 더싱싱 영농조합법인의 전입·등록일은 2015년 4월 24일로 모두 2008년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 없고 명세서에도 인수권리가 기재되지 않았습니다. 다만 더싱싱 영농조합법인의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유 부분, 계약 당사자와 임대차 조건은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 동로면 간송리 328-1, 328-9 · 경상북도 문경시 동로면 금천로 2223 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 창고시설 및 단독주택 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지 | 2,528㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로 한 면 접면 |
| 건물 이용상태 | 1층 창고시설 등 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 박원근 (2020.06.18 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,042,291,120원 / 729,604,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 점촌농업협동조합 / 581,078,030원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 채권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준인 중소기업진흥공단 근저당의 채권최고액은 1,800,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 예상배당에서도 집행비용을 제외한 719,907,960원이 이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 미배당 채권이 크다는 사실은 곧바로 낙찰자의 채무 승계를 뜻하지 않습니다. 매각물건명세서상 인수할 권리는 해당 없으며, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차관계 2건, 모두 기준일 이후
| 점유자 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경림 | 2022.02.03 | 2,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 더싱싱 영농조합법인 대표자 박원근 | 2015.04.24 | 미상 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입·등록일은 모두 2008년 8월 27일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위만으로는 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 더싱싱 영농조합법인은 소유자 박원근이 대표자로 기재되어 있고 보증금은 미상입니다. 명도와 사용관계 파악을 위해 법인의 실제 영업 여부, 사용 공간, 계약서 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
현재 최저매각가는 729,604,000원으로 감정가 1,042,291,120원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장용지·창고시설·단독주택의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래로 가격을 검증할 수 없는 혼합용도 부동산이므로, 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 729,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,696,040원 |
| 1. 근저당 · 중소기업진흥공단 | 1,800,000,000원 | 719,907,960원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술신용보증기금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 기술신용보증기금 | 414,360,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 황홍기 | 700,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 농협은행주식회사 | 936,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 점촌농업협동조합 | 672,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 유익섭 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,052,360,000원 중 예상배당은 719,907,960원이며 미배당은 4,332,452,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 구별되며, 현재 매수인 인수 계산은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모
- 이용상태. 1층은 창고시설 등, 2층은 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 건물 옥상의 태양열전기시설, 심야전기보일러설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2,528㎡ 공장용지로 공업용 이용상황이며, 평지·사다리형·소로 한 면 접면입니다. 개별공시지가는 36,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로구역과 소로2류에 접하고 접도구역에 저촉됩니다.
- 물적 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장용지·창고시설·단독주택이 결합된 물건으로 이용 목적이 분명한 매수자가 필요합니다. 표준화된 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있어 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매물로 판단하지 말고, 인근 공장용지·창고·농가주택의 실제 매매사례와 임대수익을 조사하세요.
- 점유 범위 확인. 이경림과 더싱싱 영농조합법인이 각각 어느 부분을 사용하는지, 실제 영업·거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 더싱싱 영농조합법인의 보증금과 계약서를 확인해 명세서 기재와 실제 임대차 조건이 일치하는지 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용상태와 철거 또는 유지비용을 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉, 도로구역 및 소로2류 접함이 증축·개축·진출입 계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 설비 상태 확인. 태양열전기시설과 심야전기보일러, 급배수설비의 가동 여부와 수리비를 점검하세요.
- 세금·배당 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 여부, 배당요구 종기까지 접수된 교부청구를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만 가격 판단은 보류
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 조사된 임차관계 2건도 모두 기준일 이후이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 따라서 권리상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 핵심인 시장가격은 확인되지 않았습니다. 현재 최저가 729,604,000원이 감정가의 70%라는 점은 확인되지만, 공장용지·창고시설·단독주택이 결합된 물건의 실제 환금성과 수익성을 증명하지는 못합니다.
권리는 조건부 합격, 가격은 현장검증 전 보류. 점유관계와 제시외 건물, 토지 규제, 설비 상태, 지역 내 매매수요까지 확인해 현재 최저가보다 충분한 안전마진이 있는지를 계산하는 것이 이 물건의 승부처입니다.