수원지방법원 2025타경53537. 광주시 초월읍 대쌍령리 신일드림빌아파트 105동 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 건물은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 및 철골경사지붕 지하 1층·지상 13층 중 1층 103호입니다. 사용승인일은 2002.10.22입니다.
현재 소유자는 서일순이며 2024.05.31 상속을 원인으로 2026.02.20 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 경매의 핵심 권리는 2020.11.06 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 172,800,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 2022.09.02 같은 현대해상화재보험주식회사 명의로 채권최고액 102,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 124-4 신일드림빌아파트 105동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상면적 | 84.801㎡ |
| 건물 | 지하1층·지상13층 중 1층 103호 · 사용승인 2002.10.22 |
| 소유자 | 서일순 · 2024.05.31 상속 · 2026.02.20 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 221,439,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도 대항력 임차인이나 인수할 임차보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 배당이 부족하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 2.50억, 실거래 확인 전에는 보수적으로
감정가와 현재 최저매각가는 모두 250,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신일드림빌은 360세대, 사용승인일은 2002.10.22입니다. 다만 대상면적 84.801㎡와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 (을구 16) | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 (을구 18) | 102,000,000원 | 72,900,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,661,511원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 72,510,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 9,267,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 365,239,251원 중 채권자 예상배당은 245,700,000원, 미배당은 119,539,251원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분으로, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고·공장, 농경지와 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 및 철골경사지붕 지하1층·지상13층 건물의 1층 103호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 아파트단지 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽공도에 접합니다. 공시지가는 1,363,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.11.06 을구 16번 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 250,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 확인되지 않습니다. 같은 단지 84.801㎡ 전후의 최근 실거래와 매물을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 저층 특성 확인. 대상은 13층 건물의 1층 103호입니다. 현장 방문 시 일조·사생활·소음과 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각기일 전 다시 현황조사서와 현장을 대조하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 신건 가격
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020.11.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권, 임차인은 없고 명시된 인수권리도 없으며 법정지상권도 해당하지 않습니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 2.50억에 매각돼도 채권자 전체 청구액을 모두 충족하지 못해 119,539,251원의 미배당이 남습니다. 하지만 이는 후순위 채권자의 문제이지 낙찰자의 추가 부담이 아닙니다. 결국 이 물건에서 남는 판단은 가격입니다. 동일면적 최근 실거래가를 확인하기 전에는 신건 2.50억을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정이 적절한 결론입니다.
