수원지방법원 2025타경53541. 하남시 망월동 이편한세상시티미사 1층 117호, 현황상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정평가서에는 현재 상호가 “생생민물장어”로 기재돼 있습니다. 소유자 주식회사용이수산은 2024.11.07. 매매를 원인으로 거래가액 1,851,709,200원에 취득했고, 2024.11.15. 소유권이전과 함께 모가농업협동조합의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 송재석 명의 소유권이전청구권가등기, 그 가등기에 대한 주식회사시원무역의 가처분, 국·하남시·국민건강보험공단의 압류와 강제경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 종류 확인이 필요한 권리로 표시돼 있으므로 입찰 전 가등기 원인과 관련 결정문을 원본으로 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 1층 117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 현황 근린생활시설(상호: 생생민물장어) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상28층 · 제1층 제117호 · 사용승인일 2019.04.22 |
| 소유자 | 주식회사용이수산 (2024.11.07. 매매, 거래가액 1,851,709,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 1,830,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 시원무역 / 170,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.11.15. 모가농업협동조합 근저당입니다. 소유권이전 바로 뒤에 채권최고액 14.40억 근저당이 설정됐고, 이 날짜 이후 등재된 가등기·가처분·압류·강제경매 개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI MINGAL | 1층 117호 | 2025.02.24 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. LI MINGAL의 전입일은 2025.02.24.로 말소기준권리 2024.11.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,830,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 20,700,000원 |
| 1. 근저당 · 모가농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주식회사 시원무역 | 170,540,000원 | 170,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,760,000원 |
현재 최저가 18.30억 가정에서는 기재 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여금 198,760,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재할 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 가격 하락이 인수로 바뀌지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,830,000,000원 | 1,610,540,000원 | 0원 | 170,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,464,000,000원 | 1,446,960,000원 | 163,580,000원 | 6,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,171,200,000원 | 1,157,088,000원 | 453,452,000원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다. 현재 자료상 유찰로 인해 인수액이 생기는 구조는 아닙니다.
⑤ 가격 — 신건 18.30억, ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,830,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 주식회사용이수산이 2024.11.07. 매매한 등기상 거래가액은 1,851,709,200원입니다. 현재 최저가는 이 취득가액보다 21,709,200원 낮지만, 이 한 건은 동일 상권의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황은 근린생활시설이며 상호 “생생민물장어”로 이용 중입니다. 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 함께 있는 건물의 1층 117호입니다.
- 입지. 하남종합운동장 남서측 인근으로 대규모 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 및 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북서측 약 20m 내외, 남서측·남동측 약 24m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2019.04.22이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2025.05.28. 송재석 명의 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 판정이지만, 담보가등기 여부 등 종류 확인 주의가 표시돼 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 임차인 확인. LI MINGAL의 전입일은 말소기준 이후로 대항력 없음 판정이지만, 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유·영업 현황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 영업 상태. 감정평가상 “생생민물장어”로 이용 중이므로 낙찰 후 인도·영업시설 정리 일정과 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 18.30억을 주변 동일 용도·유사 면적 상가 거래가와 임대료, 공실률, 수익률에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 결정문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리돼 있지만, 18.3억 신건은 가격 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 말소기준이 명확합니다. 2024.11.15. 모가농업협동조합 근저당 뒤에 붙은 가등기·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 유리하다는 것은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 그대로인 1,830,000,000원이고, 동일 조건 최근 실거래 시세나 추세 근거 없이 이 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 가등기 종류 확인, 세금 압류에 따른 배당 변동, 현재 영업 중인 근린생활시설의 인도·환금성까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 18.30억이 실제 상가시장과 임대수익에서 정당화되는지 여부입니다.
