수원지방법원 2025타경53597. 경기도 광주시 신현동 108-28의 토지와 에이동 건물로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 353.0㎡의 대지이고 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 방1·거실·주방/식당·욕실2·데크·현관·발코니, 2층은 방2·가족실·욕실, 지층은 주차장·보일러실로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2020.08.31 설정된 남한산성새마을금고 근저당권 13,200,000원입니다. 그 뒤 유원철 근저당, 주식회사우진투자금융대부 근저당, 우인석 주택임차권, 광주시·국의 압류, 현재 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 108-28 에이동 · 경기도 광주시 문형산길 191-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 대 · 353.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 2층 · 지층 주차장·보일러실 |
| 소유자 | 박태준 |
| 감정가 / 최저가 | 921,155,100원 / 921,155,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우인석 / 435,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물·수목(정원수) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.08.31 남한산성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 13,200,000원이며, 토지 경기도 광주시 신현동 108-28과 공동담보로 기재되어 있습니다. 2021.02.24 설정된 유원철 근저당은 최초 채권최고액 70,000,000원이고 2021.09.09 100,000,000원으로 변경됐으며, 2023.07.31 문석만에게 근저당권이 이전됐습니다.
2022.05.31 주식회사우진투자금융대부의 근저당 45,000,000원과 2023.06.27 우인석의 주택임차권등기도 모두 말소기준 이후입니다. 2024.11.20 주식회사우진투자금융대부가 신청한 임의경매개시결정은 2025.10.14 취하되어 2025.10.16 등기가 말소됐고, 이후 2025.12.05 우인석이 신청한 현재 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 우인석 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우인석 | 건물 전부 | 435,000,000원 | 2020.08.31 | 2020.08.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 우인석은 건물 전부에 대해 임대차계약을 체결했고, 보증금은 435,000,000원입니다. 확정일자는 2020.08.07, 주민등록과 점유개시는 2020.08.31이며 2023.06.27 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 제공된 권리판정은 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가 921,155,100원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 921,155,100원입니다. 동일 유형의 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아 감정가 외에 시장가격과 직접 대조할 기준은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 현 단계에서는 최저가가 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 921,155,100원 | 563,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 736,924,080원 | 563,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 589,539,264원 | 563,200,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 가정가격 589,539,264원에서도 배당 시뮬레이션상 채권 총액 563,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금이 18,043,871원 남는 구조입니다. 따라서 제공된 시나리오 범위에서는 낙찰가 하락이 곧 임차보증금 인수로 연결되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 921,155,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,611,551원 |
| 1. 남한산성새마을금고 근저당 | 13,200,000원 | 13,200,000원 |
| 2. 유원철 근저당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 주식회사우진투자금융대부 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 우인석 | 435,000,000원 | 435,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,343,549원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 11,611,551원을 반영한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신현3리복지회관 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 자연림 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 이중창호이며 급·배수, 위생, 보일러, 태양광설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 353.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 837,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목(정원수)이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인·신청채권자 관계. 우인석의 임대차계약과 435,000,000원 채권의 원인, 배당요구 문건을 서로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기의 현재 등록상태와 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 921,155,100원이 시장가격 대비 어느 수준인지 인근 단독주택·토지 거래와 별도로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목(정원수)이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등 이용제한을 목적에 맞게 재확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당기준을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 경매기록 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 ‘관계인과 가격 확인’
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 신건 최저가가 921,155,100원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 임차인 우인석도 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 중요한 확인사항을 놓칠 수 있습니다. 임차인 우인석과 강제경매 신청채권자 우인석이 동일인이고, 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 단독주택과 토지를 일괄매각하는 물건이라 감정가만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 관계인·등록상태·시장가격은 확인 후 입찰입니다.
