수원지방법원 2025타경53611. 성남시 중원구 성남동 지앤느모란 7층 710호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 용도로 확인됩니다. 등기부상 근저당권이나 압류 등은 없으며, 2025.12.16. 파산채무자 고소현의 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
등기만 보면 담보권이 복잡하게 얽힌 물건은 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 김형복은 2021.12.03. 전입신고가 되어 있고 2026.01.15. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사정만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없으며, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 7층 710호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 산성대로 136 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 용도 |
| 전용면적 | 21.42㎡ |
| 층 | 14층 중 7층 |
| 소유자 | 고소현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 파산채무자 고소현의 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정
2020.04.29. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었고, 2020.05.29. 고소현 앞으로 소유권이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 이후 2025.05.12. 서울회생법원의 파산선고결정이 있었고, 2025.12.16. 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 등기 내역에는 근저당권이나 가압류가 없습니다.
② 임차관계 — 김형복 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형복 | 2021.12.03 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구는 접수됐지만, 우선변제권 판단에 필요한 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 매각대금보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 단순 최저가와 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 확인 전까지 최저가만 보고 투자성을 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
지앤느모란 전용 21.42㎡의 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 153,666,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 148,600,000원이고, 가장 최근 거래는 2026.07. 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.42㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 21.42㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 21.42㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2024.08 | 21.42㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.09 | 21.42㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 21.42㎡ | 5건 | 148,600,000원 |
신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 전체 실거래 평균 153,666,666원과 비교해도 최저가가 103.5% 수준입니다. 최근 거래 추세는 -5.5%로, 최근 시세가 과거 거래보다 낮아지는 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 수 없으며, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰 후 가격 변화
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 시뮬레이션상 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 시뮬레이션상 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 시뮬레이션상 0원 |
위 시나리오의 매수인 인수 0원은 제공된 배당 시뮬레이션 값입니다. 김형복의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 이를 실제 인수액 확정치로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 파산채무자 고소현의 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,974,000원 |
채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외됐고, 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 김형복의 보증금이 확인되면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근이며, 숙박업소·업무시설·오피스텔·상업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량출입이 가능하고, 지하철 8호선 모란역·수진역과 노선버스 정류장 이용이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 7층 710호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·화재탐지·방재·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구이며 토지는 1,028.4㎡ 사다리형 평지입니다. 공시지가는 7,695,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 광로·중로 등의 포장도로를 이용하며 광로2류와 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래규모. 지앤느모란은 29세대이며 사용승인일은 2020.04.28입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김형복 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득액 재계산. 미배당 보증금 인수가 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 신건 최저가가 최근12개월 평균의 107.0%이고 최근 거래 추세도 -5.5%입니다.
- 유찰 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%이므로 현재 회차의 가격 경쟁력을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김형복 보증금도 미상이라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임차 보증금’과 ‘가격’이 문제
등기부만 보면 근저당권이나 압류가 없는 단순한 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 하지만 김형복의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 매수인 인수 0원을 확정값으로 볼 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균 148,600,000원의 107.0%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -5.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 따라서 현재 회차는 권리 확인이 끝나지 않았고 가격도 최근 시세 이상입니다. 임차 보증금을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없으며, 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
