수원지방법원 2025타경53640. 경기도 광주시 추자동 494-1 영공빌라 3층 301호입니다. 사건상 용도는 창고로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 제3층 제301호이며, 감정평가에는 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 박승옥이고, 2018년 7월 13일 설정된 현대캐피탈 근저당권 채권최고액 74,100,000원이 말소기준입니다. 이후 2024년 김태진 근저당권 26,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 추자동 494-1 3층301호 · 도로명 경기도 광주시 오포안로 266 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박승옥 (2016.08.05 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태진 / 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2018.07.13 현대캐피탈주식회사 근저당권 74,100,000원이고, 2024.01.09 김태진 근저당권 26,000,000원과 2025.12.11 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 15.8% 높다
영공빌라는 총 12세대, 사용승인일은 1997.03.12이며 비교 대상 면적은 67.56㎡입니다. 확인된 실거래는 2024년 12월 전용 63.03㎡ 1층 95,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 모두 95,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 63.03㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 평균 | 67.56㎡ 비교 | 1건 | 95,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 110,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 1.10억이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 9,500만원의 115.8%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 2. 근저당 · 김태진 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,560,000원 |
현재 회차 1.10억에서는 채권최고액 기준 100,100,000원이 전액 배당되고, 집행비용 2,340,000원을 제외한 뒤 소유자에게 7,560,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 100,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 14,084,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 31,367,200원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오포초등학교 남동측 인근이며, 주위는 연립·다가구주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택이며, 위생설비·급배수설비·개별난방설비·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 완경사지이고 연립주택 건부지로 이용 중이며, 북서측이 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 401.0㎡, 지목 대, 공시지가 827,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원의 115.8%입니다. 현재 회차에서 시세 할인으로 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 창고, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 사용상태와 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 김태진 근저당과 경매개시결정은 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 채권자 미배당 14,084,000원, 2회 유찰 시 31,367,200원이 생기지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 시세 표본. 비교 실거래는 1건이므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 거래 위
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 2018년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 김태진 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 1.10억은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 9,500만원보다 15.8% 높습니다. 여기에 사건상 용도는 창고, 감정 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있어 입찰 전 용도와 실제 이용상태 확인이 필요합니다. 결론은 “권리 정리형, 가격은 신건에서 보수적으로”입니다.
