수원지방법원 2025타경59693. 수원시 팔달구 교동 17-3의 토지와 그 지상 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 200㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 감정평가상 건물은 연와조 스라브 지붕 지상 1층 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1979.11.26.입니다. 현재 등기상 공유자는 임순자·유용현·유용남이고, 임순자는 합계 18분의 14, 유용현과 유용남은 각각 18분의 2 지분을 보유하는 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2012.02.22. 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,683,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이 미회수 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 큰 채권최고액 자체보다 임차인 대항력과 특수등기의 처리 여부를 분리해서 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 교동 17-3 · 경기도 수원시 팔달구 향교로 115-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 200㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 단독 이용 |
| 건물 | 연와조 스라브 지붕 지상 1층 · 단독주택 이용 · 사용승인 1979.11.26. |
| 소유관계 | 임순자 18분의 14 · 유용현 18분의 2 · 유용남 18분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 736,695,890원 / 736,695,890원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 51,664,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2012.02.22. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 임차인 김정헌의 전입신고는 2012.12.14.로 기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력이 없기 때문에 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정헌 | 2012.12.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정헌은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되며, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 핵심 임차인 리스크는 ‘대항력 있는 보증금 인수’가 아니라 보증금·확정일자·배당요구 관계를 최종 문서로 확인하는 것입니다.
③ 가격 — 신건 100%, ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 736,695,890원입니다. 1회 유찰 시 589,356,712원, 2회 유찰 시 471,485,369원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에서는 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가와 최저가만 존재하므로, 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 736,695,890원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,766,959원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,683,000,000원 | 726,928,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당액은 956,071,069원입니다. 이는 한국주택금융공사 채권 중 배당되지 못하는 금액으로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매산초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공공시설·공원 등이 혼재하는 상업지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 직선거리 800m 이내에 지하철역이 소재해 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브 지붕 지상 1층, 외벽 벽돌 등, 내벽 벽지 등, 창호는 알루미늄 샷시 및 일부 하이샷시입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 200㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,163,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 역사문화환경보존지역·비행안전제6구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 함께 표시됩니다.
- 매각 범위. 목록1 지상의 활잡목·대문·담장 등은 토지와 일체로 평가됐고, 목록2의 1층 변소 0.99㎡는 멸실된 것으로 확인됐습니다. 옥상에는 약 6㎡의 창고가 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 대조. 2012.02.22. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리와 말소 관계를 등기 원문·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 김정헌의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 최종 문서로 확인하는 것이 안전합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득액은 736,695,890원입니다. 권리 인수 0원과 가격 경쟁력을 혼동하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 1층 변소 0.99㎡ 멸실과 옥상 약 6㎡ 창고 현황을 현장 및 건축물 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 일반상업지역이라도 지구단위계획·역사문화환경보존·방화·비행안전 등 중첩 규제가 있으므로 향후 신축·증축·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공유자·점유 명도. 현재 소유권은 3인 공유 구조이며 실제 점유관계와 인도 절차를 입찰 전에 점검하는 편이 좋습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2012.02.22. 한국주택금융공사 근저당이고, 임차인 김정헌의 전입은 그 뒤인 2012.12.14.라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 736,695,890원이고, 1979년 사용승인 단독주택과 200㎡ 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 일반상업지역이면서 다수의 규제가 중첩되고, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기 표기도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격과 물건성 검증은 별도로 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 가격만 놓고 ‘싸다’고 평가하기보다 금지사항등기 처리, 임차관계, 건물 현황, 토지 규제와 실제 시장가격을 모두 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
