수원지방법원 2025타경53646. 경기도 광주시 신현동 아이브하우스지동 1층 101호입니다. 사건상 용도 표기는 창고지만, 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 시세 자료의 대상 면적은 69.455㎡이며, 아이브하우스(G동)는 8세대, 2016.07.12 사용승인된 소규모 집합건물입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 가압류보다 노재훈 임차권입니다. 임대차계약은 2022.03.19, 확정일자는 2022.03.25, 전입 및 점유개시는 2022.04.15입니다. 현재 말소기준인 2023.12.04 신용보증재단중앙회 가압류보다 앞서 대항력이 성립했고 배당요구도 되어 있어, 확약이 없다면 최저가 3.08억에서 배당 후 남는 보증금 19,112,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그러나 2026.05.07 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 사건에는 실제 임차인이 노재훈 1명이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 확약이 적용되는 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보는 것이 이번 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 825-10 아이브하우스지동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 신현로 12-204 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 표기 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 시세 대상면적 69.455㎡ · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 구성 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 서용현 (2022.05.12. 거래가 322,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 322,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권과 HUG 확약이 핵심
현재 존속 권리 중 말소기준은 2023.12.04 접수된 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류 28,696,919원입니다. 이후 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 시흥시·광주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 우리은행 근저당권은 2022.04.18 이미 말소됐고, 2023년의 종전 강제경매개시결정 역시 등기부상 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노재훈 | 전유부분 전부 | 322,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.25 | 2024.05.20 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계·확약 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
아이브하우스(G동) 시세 표본은 총 3건입니다. 전체 평균은 353,333,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로 가격 판단은 최근 지표를 우선합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 340,000,000원이며, 최저가 308,000,000원은 그 90.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 74.55㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2022.05 | 69.46㎡ | 1 | 322,000,000원 |
| 2021.07 | 69.46㎡ | 1 | 398,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 353,333,333원 |
최저가 308,000,000원은 최신 거래 340,000,000원보다 32,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -5.6%로 하락 방향이므로, 전체 평균 353,333,333원 대비 싸다는 이유만으로 가격 점수를 높게 볼 수는 없습니다. 특히 최근 12개월 평균 표본도 1건이므로 9.4% 할인폭을 곧바로 확정적인 안전마진으로 해석하기에는 제한이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 노재훈 보증금 | 322,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 28,696,919원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 18,280,749원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 322,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 기계산상 임차보증금 미배당액은 19,112,000원입니다. 다만 2026.05.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질취득을 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 인수 계산 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 19,112,000원 | 308,000,000원* |
| 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 79,849,600원 | 246,400,000원* |
| 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 128,439,680원 | 197,120,000원* |
확약이 없다면 보증금 322,000,000원이 매각가보다 커서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 낙찰가와 별도로 더하는 임차보증금 인수가 발생하지 않는 것으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호. 외벽은 석재 및 드라이비트, 창호는 샷시 이중창호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며, 공시지가는 822,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아이브하우스(G동)는 8세대 소규모 건물이며 거래 표본은 3건입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -5.6%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 2026.05.07 제출된 대항력 포기 확약의 대상 임차권·효력 범위를 매각물건명세서 원본과 제출서류에서 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 ‘창고’ 표기와 감정평가상 ‘다세대주택 이용’의 관계를 건축물대장·등기부·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 90.6%지만, 가격 추세는 -5.6% 하락입니다.
- 시세 표본. 거래 표본은 총 3건, 최근 12개월 평균 표본은 1건이므로 개별 호수의 상태·층·면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 시흥시·광주시 압류가 존재하므로 실제 당해세 및 배당순위는 원본 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 확약과 용도 확인이 먼저”
이 사건은 표면적으로 보면 보증금 322,000,000원의 대항력 임차인이 있어 신건 가격보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수 위험형입니다. 실제 배당 기계산도 19,112,000원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 2026.05.07 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 핵심 위험이 달라졌습니다. 확약 반영 실질 인수는 0원*으로 판단하며, 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 308,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 340,000,000원의 90.6%라 할인 구간입니다. 그러나 거래 추세는 -5.6%로 하락 중이고, 거래 표본도 적습니다. 여기에 사건 용도는 창고, 감정 이용상태는 다세대주택이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “3.08억이라 싸다”로 접근하기보다, HUG 확약의 법적 적용 범위와 용도 상태를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 B등급 사건입니다.
