수원지방법원 2026타경13. 권선동 권선한양아파트 103동 10층 1007호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김동민·양귀종의 공유 구조이고, 이번 경매개시결정은 김동민 지분을 대상으로 합니다. 매각물건명세서 비고에도 명확히 지분매각이라고 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2023.08.07 설정된 황선웅 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 2026.01.12 임의경매개시결정과 2026.02.20 롯데캐피탈 주식회사 가압류 24,453,448원은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 권리의 소멸 여부보다 더 중요한 것은 낙찰 후 취득하는 대상이 아파트 전체가 아니라 공유지분이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경13 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1188 권선한양아파트 103동 10층1007호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로302번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트 피.씨조 슬래브지붕 13층 건 중 10층 1007호 |
| 소유자 | 김동민, 양귀종 |
| 매각형태 | 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 54,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 취득대상은 지분
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준인 황선웅 근저당권 이후의 경매개시결정과 롯데캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 공유자 우선매수권 — 일반 입찰자에게 중요한 변수
매각물건명세서 비고에는 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 명시돼 있습니다. 공유자가 우선매수신청을 한 경우에는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 유효합니다. 우선매수신청을 하고도 매수신청권리를 행사하지 않으면 차회기일부터 우선권이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 황선웅 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 24,453,448원 | 24,453,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,184,552원 |
예상배당 기준 채권 총액 89,453,448원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 89,453,448원 | 90,184,552원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 89,453,448원 | 54,096,952원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 89,453,448원 | 25,226,872원 | 0원 |
현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 총 청구액 89,453,448원이 모두 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 회차가 내려가더라도 예상 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 가격이 내려가는 것과 지분물건의 환금성·사용제약 문제는 별개의 판단 요소입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 곡선중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·근린상가·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 화재탐지·소화, 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 외부 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역(권선2지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 대상이 아파트 전체 소유권이 아니라 김동민 지분이라는 점을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신청 여부와 보증금 제공 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후 양귀종 등 공유자와의 사용·처분 관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 비교값이 없으므로 183,000,000원 자체를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 매각 대상 지분 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 지분매각이 더 중요하다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 단순합니다. 황선웅 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 투자 난도는 권리 소멸 여부가 아니라 지분매각에서 올라갑니다.
게다가 공유자에게 우선매수권 행사 기회가 있으므로 일반 입찰자는 낙찰 가능성 자체도 함께 고려해야 합니다. 시세 비교 자료도 없는 만큼 신건 최저가 183,000,000원을 가격 메리트로 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 권리소멸은 명확하지만, 지분·공유자 우선매수권 때문에 일반 아파트 전체매각보다 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
