수원지방법원 2025타경53668. 하남시 망월동 더오페라2 13층 1336호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자는 주식회사더채움아이앤씨이고, 2023년 12월 1일 최영표 명의 근저당권 채권최고액 260,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권 3,120,000,000원, 온양농업협동조합 가압류 2,852,465,000원, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서만 봐서는 드러나지 않는 선순위 대항력 임차인입니다.
임차인 이연수의 전입일자와 점유개시일자는 모두 2021.08.18로, 말소기준인 2023.12.01보다 약 2년 이상 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2025.09.18에 이루어졌지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지로 명시돼 있고, 현재 배당 가정은 임차인 배당 0원·매수인 인수 155,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1121 더오페라2 13층1336호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변남로 99 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사더채움아이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연수 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기부의 말소기준은 2023.12.01 최영표 근저당권입니다. 이후 코리아신탁주식회사 근저당권, 온양농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이연수는 2021.08.18 전입·점유를 시작해 말소기준보다 선행합니다. 따라서 2025.09.18에 등기된 임차권등기 자체가 매각으로 지워지는 것과, 대항력 있는 임대차보증금의 미회수 잔액이 매수인에게 남는 문제는 구분해서 봐야 합니다.
② 임차인 — 보증금 1.55억이 실질취득가를 바꾼다
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이연수 | 주거(임차권등기) · 별지건물 제1336호 전부 | 2021.08.18 임차권등기 2025.09.18 | 155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 승계 155,000,000원 |
임대차계약일자는 2021.07.27 및 2023.08.03으로 기재돼 있고, 임차권등기 내용에는 확정일자 2021.07.29와 2023.08.03도 적혀 있습니다. 한편 현재 배당 가정은 이 임차인에게 우선변제권 없음으로 처리해 배당액을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 입찰 전에는 확정일자 기재와 배당순위 판단의 정합성을 매각물건명세서·배당요구·임차권등기 원문으로 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 인수 · 임차인 이연수 보증금 | 155,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 최영표 | 260,000,000원 | 153,016,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 온양농업협동조합 | 2,852,465,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 이연수 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 6,387,465,000원, 채권자 배당액 153,016,000원, 미배당액 6,234,449,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 임차인 이연수 보증금 155,000,000원은 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액 1.55억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 6,234,449,000원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 6,265,212,200원 | 155,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 6,289,822,120원 | 155,000,000원 |
이 사건에서는 “유찰되면 최저가가 내려가니 싸진다”는 단순한 접근이 위험합니다. 각 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 155,000,000원으로 유지됩니다. 즉 유찰 여부보다 먼저 해결해야 할 질문은 이 임차보증금을 실제로 얼마나 승계하는지입니다.
⑤ 용도·현황에서 확인할 부분
- 사건상 용도. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다.
- 임차권상 사용. 이연수의 임차권 정보에는 사용이 주거(임차권등기)로 기재돼 있습니다. 사건 용도와 임차 사용기재가 다르므로 실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음입니다.
- 신탁 이력. 과거 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기와 신탁재산 귀속 이력이 존재하며, 현재 소유자는 주식회사더채움아이앤씨로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 확정. 현재 배당 가정은 이연수 보증금 155,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 기준으로 최종 인수범위를 확인하세요.
- 전입·점유 시점. 2021.08.18은 말소기준 2023.12.01보다 앞섭니다. 임차권등기일이 후순위라는 이유만으로 보증금이 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
- 확정일자와 배당순위. 임차권등기 내용에는 확정일자가 기재돼 있지만 현재 배당 가정은 우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다. 이 부분은 원문 대조가 필수입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이연수와 강제경매 채권자 이연수가 동일합니다. 보증금 지급자료·계약서·실제 점유관계 등을 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설인데 임차권 사용은 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 회차 최저가 156,000,000원만 보면 안 됩니다. 현재 계산상 실질취득은 311,000,000원입니다.
맺으며 — 이 물건의 가격표는 1.56억이 아니다
표면적인 최저매각가는 156,000,000원이지만, 권리분석을 반영한 현재 회차의 실질부담은 311,000,000원입니다. 이유는 단 하나, 말소기준보다 앞서 전입·점유한 이연수의 임차보증금 155,000,000원이 현재 배당 가정상 전액 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다.
후순위 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실보다 훨씬 중요한 것은 이 선순위 임차관계입니다. 특히 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고, 사건상 용도는 근린시설인데 임차권 사용은 주거로 기재돼 있어 원본 서류 확인의 중요성이 큽니다. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다.
