수원지방법원 2026타경49. 경기도 오산시 지곶동 이편한세상오산세교 104동 20층 2001호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 송용호이고, 2022.07.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권 85,580,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 설정된 주식회사아이엠캐피탈과 효동기계공업주식회사의 근저당권, 2026.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2018.07.02 설정됐던 주식회사신한은행 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되어 있고, 관련 변경·이전 이력이 남아 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2022.07.26 국민은행 근저당권입니다. 배당표상 현재 회차에서는 등재 채권이 모두 배당되고 소유자 잔여도 발생하며, 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 지곶동 577 이편한세상오산세교 104동 20층2001호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 세마문학로 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 공동주택 중 20층 2001호 |
| 소유자 | 송용호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 363,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 85,088,922원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.26 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2024.09.20 주식회사아이엠캐피탈 근저당권 96,000,000원, 2024.09.24 효동기계공업주식회사 근저당권 96,000,000원, 2026.01.21 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 363,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 363,000,000원입니다. 유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰 80%인 290,400,000원, 2회 유찰 64%인 232,320,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 현 최저가가 실제 시장가격 대비 비싼지 싼지를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 363,000,000원 | 277,580,000원 | 0원 | 79,538,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 290,400,000원 | 277,580,000원 | 0원 | 7,954,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 232,320,000원 | 228,267,520원 | 49,312,480원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,882,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 85,580,000원 | 85,580,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 4. 근저당 · 효동기계공업주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,538,000원 |
현재 회차 363,000,000원 가정에서는 채권액 277,580,000원이 전액 배당되고 소유자에게 79,538,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 지곶동 세마초등학교 남측 인근으로, 주위에 아파트·학교·산업단지·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 공동주택 중 20층이며 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역과 토지거래계약 허가구역 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 363,000,000원 자체만으로는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 동일 단지·동일 평형 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 290,400,000원, 2회 유찰 시 232,320,000원입니다. 다만 2회 유찰부터는 채권 미배당 49,312,480원이 발생해 배당구조도 달라집니다.
- 내부 상태. 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 내부 구조 변경이나 누수·균열·설비 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 권리 원본 대조. 2018년 신한은행 근저당의 변경·이전 이력과 2022년 국민은행 말소기준권리의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 가격 363,000,000원이 실제 시세 대비 어느 수준인지는 현재 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 여기에 임대관계와 내부 상태도 추가 확인이 필요합니다. 그래서 결론은 권리상 진입 가능, 가격은 보류입니다. 권리의 단순함과 매수가격의 매력은 서로 다른 문제로 봐야 합니다.
