수원지방법원 2026타경77. 동탄 에스에이치타임스퀘어 제1동 지하 1층 130호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타공장(지식산업센터)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 서정구이며, 2018.10.24. 소유권을 취득한 같은 날 국민은행이 채권최고액 387,360,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2026.02.03. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사상 실제 임차인은 주식회사 제이에스아엔씨(허상철) 1명이며, 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 점유 기준일은 2024.04.30.입니다. 말소기준일인 2018.10.24.보다 뒤여서 대항력은 없고, 예상배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경77 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 지1층130호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 기타공장(지식산업센터) · 지하2층/지상15층 건물 내 지하1층 |
| 임차부분 | 에스에이치타임스퀘어 제1동 제지1층 제130호 137.0400㎡ |
| 소유자 | 서정구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 326,921,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
2018.09.18. 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2018.10.24. 서정구에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 387,360,000원이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 2026.02.03. 임의경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이에스아엔씨(허상철) | 제지1층 제130호 137.0400㎡ | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
이 임차인의 점유 기준일은 2024.04.30.로 말소기준인 2018.10.24.보다 약 5년 6개월 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인할 필요가 있으나, 현재 예상배당 구조에서 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 375,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 375,000,000원입니다.
다만 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 375,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 기타공장(지식산업센터), 사건상 근린시설인 물건은 개별 호수의 위치·접근성·임대수익·실사용 수요가 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다는 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 387,360,000원 | 368,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 387,360,000원을 기준으로 하면 현재 회차에서도 18,410,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 신청채권자의 청구금액은 326,921,346원으로, 현재 회차의 예상배당 368,950,000원이 이를 웃돕니다. 이 미배당은 근저당권자의 채권최고액 기준 계산상 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 치동중학교 북동측 인근으로, 대규모 아파트단지·업무시설·지식산업센터·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2018.09.06.입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 약 15m, 동측 약 50m, 남측 약 40m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지이며 공시지가는 1,880,000원/㎡, 전체 토지면적은 6,696.4㎡입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·지식산업센터 물건으로, 가격 판단에는 실제 매매사례뿐 아니라 임대수익과 실사용 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 375,000,000원이 감정가와 같습니다. 실제 인근·동일 건물의 매매사례를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 제이에스아엔씨(허상철)의 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원, 점유 기준일 2024.04.30.을 현황조사 원문과 대조하세요.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당관계가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 점유 중이므로 낙찰 이후 인도 일정과 영업·이전 협의 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 300,000,000원, 2회 유찰 240,000,000원 시나리오를 기준으로 자금계획과 목표수익률을 다시 계산하세요.
- 비주거용 환금성. 지식산업센터·근린시설은 임대수요와 업종 수요에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있으므로 실사용·임대 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 점유라 대항력이 없으며, 예상 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석 난도는 높지 않습니다. 국민은행 근저당의 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 부족분이 낙찰자에게 넘어오는 구조도 아닙니다.
반대로 가격 측면에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 375,000,000원이고, 비교할 최근 실거래 근거가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 기타공장(지식산업센터), 사건상 근린시설이라는 비주거용 특성까지 고려하면 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 이 물건의 핵심 결론입니다.
