수원지방법원 2025타경53700. 경기도 광주시 신현동 312에 있는 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2013.12.16.입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 177㎡이고 김민서·임천석이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2021.03.31. 설정된 안양지구축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 295,200,000원이며 토지에도 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2025.06.18. 유혜영 명의의 근저당권 260,000,000원과 2025.12.17. 임의경매개시결정이 이어졌고, 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 312 · 경기도 광주시 문형산안길28번길 21-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인일 2013.12.16. |
| 토지 | 177㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 |
| 소유자 | 김민서 2분의 1 · 임천석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 692,233,600원 / 692,233,600원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유혜영 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거에는 성남북부새마을금고 근저당권 325,000,000원, 서민정 명의 주택임차권 335,000,000원, 북서울농업협동조합 근저당권 216,000,000원 등이 있었지만 모두 등기부상 말소된 이력입니다. 특히 서민정의 주택임차권은 2017.06.07. 등기됐고 2018.07.27. 해지를 원인으로 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 692,233,600원 | 555,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 553,786,880원 | 545,849,011원 | 9,350,989원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 443,029,504원 | 436,199,209원 | 119,000,791원 | 0원 |
현재 신건에서는 채권최고액 기준 두 근저당권에 555,200,000원이 전액 배당되고, 집행비용 9,322,336원을 제외한 뒤 소유자에게 127,711,264원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 미배당액이 9,350,989원, 2회 유찰 시에는 119,000,791원으로 커지지만, 이 부족액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 692,233,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,322,336원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 2. 근저당 · 유혜영 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 127,711,264원 |
채권 배당액은 제공된 배당 시뮬레이션의 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 2층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 신현1리마을회관 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 177㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 902,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 직접 확인해야 합니다.
- 과거 임차권과 현재를 구분. 서민정 명의 335,000,000원 주택임차권은 2018.07.27. 말소된 이력입니다. 현재 권리로 혼동하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물 모두를 기준으로 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용규제가 중첩돼 있습니다.
- 가격 검증. 인수액 0원은 권리상 장점이지만 692,233,600원의 신건 가격 자체가 유리하다는 뜻은 아닙니다.
- 배당 시뮬레이션 구분. 예상배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리의 기준점이 비교적 명확합니다. 2021.03.31. 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 유혜영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 회차는 감정가와 동일한 692,233,600원 신건입니다. 1회 유찰 시 553,786,880원, 2회 유찰 시 443,029,504원으로 내려가고 채권자 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유 확인과 어느 가격에 취득할 것인지입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격에 대한 별도의 현장·가격 검증은 필요합니다.
