수원지방법원 2026타경50082. 용인시 처인구 양지면 ‘양지마을 신원아침도시’ 103동 2층 203호, 전용 84.992㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이상현은 2015년 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2015.08.12 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 상상인저축은행 근저당권 2건, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 신건 감정가와 최저가가 모두 285,000,000원입니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 299,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 295,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 95.2% 수준입니다. 또한 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 +5.1% 흐름으로, 데이터상 하락 추세가 아니라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 907 양지마을 신원아침도시 103동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.992㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이상현 · 2015.06.23 매매 · 등기 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사상상인저축은행 / 260,288,889원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.08.12 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 110,000,000원이었고 2020.09.28 변경등기에는 채권최고액 96,140,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 우리은행 배당 채권액을 110,000,000원으로 적용하고 있습니다. 그 뒤의 상상인저축은행 근저당권 193,200,000원·46,800,000원, 경기신용보증재단 가압류 20,354,447원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.85억은 최근 12개월 평균의 95.2%
양지마을신원아침도시 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래는 10건입니다. 최근 12개월 평균은 299,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 295,000,000원입니다. 현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 10건 | 299,500,000원 |
전체 12건 실거래의 범위는 260,000,000원~350,000,000원이고 전체 평균은 297,083,333원입니다. 가격 판단에는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 299,500,000원과 최신 거래 295,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가가 두 기준보다 낮아 가격상 불리한 신건은 아닙니다. 다만 260,000,000원 거래도 있어 층·상태에 따른 가격 편차는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 193,200,000원 | 170,210,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 46,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,354,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 370,354,447원 중 채권자 예상배당은 280,210,000원이고 미배당액은 90,144,447원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 280,210,000원 | 90,144,447원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 146,346,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 191,308,047원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 260,288,889원에 대해 예상배당은 170,210,000원으로 전액 변제되지 않는 구조입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이지, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 남측 인근. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 203호. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 양지마을신원아침도시 156세대, 2007.08.24 준공. 동일 면적 실거래는 12건 확인되고 최근 12개월 거래는 10건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 864,100원/㎡, 평지·부정형 아파트 부지입니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.08.12 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 현존 권리의 매각소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입·점유 및 실제 인도 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 299,500,000원, 최신 거래 295,000,000원, 실거래 범위 260,000,000원~350,000,000원을 함께 비교하세요.
- 저층 보정. 대상은 2층이고 실거래도 층별 편차가 있으므로 단순 평균만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구 및 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 신건 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2015.08.12 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 285,000,000원이 최근 12개월 평균 299,500,000원의 95.2%이고, 최신 거래 295,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +5.1%로 하락 흐름은 아닙니다.
따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 신건”도, “최근 시세보다 비싼 신건”도 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 대상 호수가 2층인 만큼, 실제 점유·내부 상태와 저층 가격 보정을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
