수원지방법원 2025타경53704. 하남시 학암동 위례효성해링턴타워 18층 1811호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 투에스엠주식회사이며, 2021.07.20. 거래가액 160,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 하나은행 근저당은 2018.07.23. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 2021.07.20. 전입·점유를 갖춘 오윤하의 임차권입니다.
오윤하의 임대차계약일자는 2021.06.30. 및 2023.07.11., 주민등록과 점유개시는 2021.07.20., 확정일자는 2021.07.02.로 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.01. 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.12.19. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 분석돼 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53704 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 18층 1811호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 위례대로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 중 18층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 · 2021.07.20. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2016.10.17. 설정된 하나은행 근저당권은 2018.07.23. 해지로 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 기준이 되지 않습니다. 제공된 말소기준권리는 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다. 문제는 오윤하의 주민등록·점유가 2021.07.20.로 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2025.09.01. 이뤄졌으며, 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 크다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오윤하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.20. | 2021.07.02. | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
오윤하는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 동시에 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 경매대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 사라지는 것이 아니라 매수인 부담으로 넘어옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 오윤하 보증금 | 170,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 오윤하 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,914,000원을 제외한 148,086,000원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 보증금 부족분 21,914,000원은 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층 1811호입니다.
- 입지. 위례중학교 북측 인근으로 오피스텔, 대형마트, 점포, 음식점, 상업용빌딩, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 양호하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리·운행여건을 고려할 때 대중교통 사정도 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 주위로 대로1류, 대로3류, 소로2류, 중로1류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)이며, 토지 공시지가는 8,045,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 하남시 전역 아파트 용도 한정 허가구역과 외국인 등의 주택 매수 대상 허가구역이 함께 기재돼 있어, 오피스텔에 대한 실제 적용범위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 회차 인수액은 21,914,000원이며 유찰 시 51,691,200원, 75,499,520원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2021.06.30.·2023.07.11., 확정일자 2021.07.02., 전입·점유 2021.07.20.의 선후관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 지급 사실 확인. 오윤하가 임차권자이자 경매 채권자로 나타나는 만큼 실제 보증금 지급·반환채권의 성립과 집행권원을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 동시 계산. 낙찰가가 내려가면 싸지는 것이 아니라 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 두 금액을 함께 계산해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 과거 신탁과 하나은행 근저당은 이미 말소됐지만, 오윤하의 170,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 현재 신건 151,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 배당 후 21,914,000원의 보증금이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 한두 번 유찰되면 낙찰가는 120,800,000원, 96,640,000원으로 낮아지지만, 인수액은 각각 51,691,200원, 75,499,520원으로 커집니다.
따라서 이 사건에서 “유찰돼 싸졌다”는 판단은 위험합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않기 때문입니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 모두 오윤하로 나타나는 특수성까지 있어, 권리관계의 실체를 원본으로 확인하기 전에는 가격만으로 입찰 매력을 판단하기 어렵습니다.
