수원지방법원 2026타경50170. 병점성호아파트 104동 9층 908호의 권리분석 핵심은 300,000,000원 임차권입니다. 곽진영은 2021년 11월 4일 임대차계약, 2021년 11월 19일 확정일자, 2021년 12월 3일 주민등록과 점유를 갖췄고 2024년 4월 25일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 통상 이 구조만 놓고 보면 낙찰자가 잔존 보증금을 인수할 수 있는 대항력 임차권입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 조건 변경이 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 2026. 4. 29. 제출했습니다. 따라서 곽진영의 미배당 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 이 점 때문에 현재 회차의 실질취득을 318,000,000원에 별도 인수액까지 더해 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 500-1 병점성호아파트 104동 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 지하1층/지상15층 건물 내 제9층 제908호 · 사용승인일 2001.08.25 |
| 소유자 | 김재옥 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 3억원 임차권과 확약이 핵심
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 2024.04.25 등기된 곽진영의 주택임차권 300,000,000원입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서 있고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 다만 신청채권과 이 임차권등기 채권은 동일하다고 명시되어 있고, 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 곽진영 임차권의 잔존 보증금은 매수인 인수 대상에서 제외됩니다.
2026.01.14 강제경매개시결정 이후 케이비캐피탈 주식회사 가압류 30,996,849원, 과천농업협동조합 가압류 16,986,957원, 화성시 압류가 이어졌고 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·전세권·국민은행 및 삼성생명보험주식회사 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 확인 — 확약 밖 위험은 별도
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽진영 | 주거용 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.03 | 2021.11.19 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 배당 구조 — 동일채권과 확약을 함께 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 곽진영 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 12,748,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 30,996,849원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 과천농업협동조합 | 16,986,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 318,000,000원 가정 배당표입니다. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 명시되어 있으므로 두 명의 독립된 300,000,000원 채권자가 존재하는 것으로 해석하면 안 됩니다. 또한 확약에 따라 곽진영의 미배당 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 곽진영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 318,000,000원 | 0원 | 335,235,806원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 254,400,000원 | 49,961,600원 | 347,983,806원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 100,129,280원 | 347,983,806원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 318,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 병점성호 동일 면적의 실거래 금액, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세 수치는 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이번 사건의 판단 중심은 감정가 대비 할인율보다 임차권 확약의 효력과 별도 미상 점유의 실체 확인입니다. 1회 유찰 시 254,400,000원, 2회 유찰 시 203,520,000원으로 내려가더라도, 그 가격만 보고 시세 메리트가 생겼다고 표현해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하며 생활편익시설 접근성 등 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕, 지하1층/지상15층 중 9층이며 사용승인일은 2001.08.25입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,576,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등이 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능해 건축물현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등을 기준으로 이용상태가 작성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026. 4. 29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 곽진영과 신청채권의 동일성. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 문구를 전제로 중복 채권으로 합산하지 않아야 합니다.
- 기사항전 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 명도. 곽진영 임차권의 인수 위험이 해소됐더라도 실제 점유·인도 상태는 별개이므로 매각 후 명도 절차 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격. 동일 면적의 최근 실거래 자료가 없으므로 318,000,000원이 시세보다 저렴하다는 전제는 금물입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15입니다. 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 해소됐지만, 미상 점유는 남았다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있는 구조처럼 보입니다. 하지만 2026. 4. 29. 제출된 확약서가 핵심입니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 곽진영이 배당받지 못하는 잔존 보증금은 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 권리 완전 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 별도 기재된 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 이 부분은 곽진영의 확약과 별개의 문제입니다. 게다가 현재 318,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 자료도 없습니다. 결론은 주된 인수위험은 해소, 미상 점유 확인 후 접근입니다.
