수원지방법원 2025타경53755. 광주시 양벌동 예림타운밸리 107동 503호입니다. 사건 용도 표시는 창고지만 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이은석이고, 과거 고성새마을금고의 채권최고액 149,500,000원 근저당은 2016년 9월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 12월 24일 한국주택금융공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 훨씬 앞선 2024년 10월 8일 등기된 강영숙의 주택임차권입니다. 임대차는 2016년부터 이어졌고 주민등록일자 2016년 8월 30일, 점유개시일자 2016년 9월 26일, 확정일자는 2016년 8월 30일과 증액분에 대한 2020년 8월 25일입니다. 최초 보증금 111,000,000원에서 15,000,000원이 증액돼 현재 등기상 보증금은 126,000,000원입니다. 경매개시보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖는 임차권이므로, 배당으로 전액 받지 못한 잔액은 낙찰자가 이어받을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 723-13 예림타운밸리 107동 5층 503호 · 경기도 광주시 양촌안길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 창고 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 거래 비교 면적 | 45.04㎡ |
| 소유자 | 이은석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,428,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 봐야 한다
2011년 설정됐던 고성새마을금고 근저당은 2016년 해지돼 경매에서 살아 있는 선순위 담보권이 아닙니다. 2018년 광주시 압류도 2019년 이미 말소됐습니다. 반면 강영숙의 임차권은 현재 등기상 존속하며, 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 126,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 중복 승계 신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강영숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 최초 111,000,000원 + 증액 15,000,000원 | 주민등록 2016.08.30 점유개시 2016.09.26 확정일자 2016.08.30 / 2020.08.25 배당요구 2024.10.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 없음 |
③ 시세 비교 — 1.30억은 ‘할인가’가 아니다
예림타운밸리107동 45.04㎡ 거래 표본은 3건입니다. 2022년 2월 185,000,000원, 2022년 10월 145,000,000원, 최신 거래인 2024년 2월은 130,000,000원입니다. 전체 평균은 153,333,333원이지만 과거 185,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 45.04㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 45.04㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.02 | 45.04㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.04㎡ | 3건 | 153,333,333원 |
가격 판단에 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 130,000,000원입니다. 현재 최저가도 130,000,000원으로 최근 평균의 100.0%입니다. 즉 신건 가격은 최신 시세와 같을 뿐 싸지 않습니다. 더구나 최근 대비 과거 거래 추세는 -21.2%로 하락 방향입니다. 전체 평균 153,333,333원만 보고 현재 최저가가 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 제공 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 142,428,230원 | 127,380,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 15,048,230원 |
위 배당 시뮬레이션은 신청채권자 중심으로 계산된 수치입니다. 실제 권리분석에서는 경매개시결정보다 앞선 강영숙의 대항력·우선변제권과 보증금 126,000,000원을 먼저 검토해야 합니다. 현재 매각가에서는 집행비용 차감 후 금액 127,380,000원이 보증금을 웃돌지만, 유찰 후에는 보증금 전액 배당이 불가능해질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주매곡초등학교 동측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·아파트·전·답 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 503호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·준주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 규모. 예림타운밸리107동은 16세대이며 2011년 7월 15일 준공입니다. 거래 표본은 3건으로 많지 않습니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건 용도는 창고이고 감정 이용상태는 다세대주택이므로 입찰 전 공부와 실제 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 1.26억을 최우선 확인. 강영숙의 주민등록·점유·확정일자와 배당요구가 경매개시보다 앞섭니다. 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
- 신건 가격을 싸다고 보지 말 것. 최저가 130,000,000원은 최신 거래 130,000,000원 및 최근 12개월 평균 130,000,000원과 같습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -21.2%이므로 전체 평균 153,333,333원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 유찰 시 실질취득 기준으로 재계산. 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원은 표면 최저가일 뿐입니다. 임차보증금 미배당 인수를 더한 실질취득은 약 126,000,000원 수준으로 수렴할 수 있습니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 창고, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 등기·건축물대장·현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사와 실제 배당순위를 다시 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건은 시세 그대로, 유찰 뒤엔 임차권이 받친다”
이 사건은 최저가만 보면 단순해 보이지만 실제로는 선순위 임차권 126,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 신건 130,000,000원에서는 집행비용을 뺀 배당재원이 보증금을 넘기 때문에 임차인 전액변제와 인수 0원이 가능한 구간입니다. 그러나 그 가격은 최신 거래 130,000,000원과 같아 가격 메리트가 없습니다.
반대로 유찰돼 104,000,000원이나 83,200,000원으로 내려가면 겉보기 할인폭은 커지지만, 보증금보다 매각가가 낮아지면서 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그 결과 실질취득은 약 126,000,000원 수준에 머물 가능성이 큽니다. 여기에 시세 추세가 -21.2%라는 점까지 더하면, 이 물건은 낮아지는 최저가보다 실질취득과 최신 거래를 함께 보는 것이 핵심입니다. 현재 판단은 권리 확인 필수·가격 메리트 제한입니다.
