수원지방법원 2026타경50379. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 5층 509호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 등기상 소유자는 애프터레인주식회사이며, 말소기준권리는 2021.08.05. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 중소벤처기업진흥공단의 30,537,618원 가압류와 2026.01.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없고 감정평가상 조사일 현재 공실입니다. 따라서 제시된 권리관계와 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금이나 소멸하지 않는 금전채무는 0원입니다. 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 모두 365,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50379 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 5층 509호 |
| 도로명 | 경기도 오산시 독산성로 425 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) · 조사일 현재 공실 · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 애프터레인주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 244,201,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2021.08.05. 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.02.01. 설정된 주식회사동방아그로 근저당은 2025.09.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 초기 하나자산신탁 명의의 신탁등기도 2021.08.05. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 과정에서 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 3.65억, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 365,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 인수액이 없으므로 실질취득액 역시 365,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 제시되어 있지 않기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이고 현재 공실이므로, 주거용 물건처럼 단순히 감정가 대비 유찰률만 보고 접근하기보다 실제 임대수요·공실 지속기간·동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 매매가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,910,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 30,537,618원 | 30,537,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,552,382원 |
현재 회차 3.65억 가정에서는 집행비용 5,910,000원을 제외하고 근저당과 가압류 항목이 전액 배당되며 소유자 잔여금은 40,552,382원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당액은 당해세·최우선변제 등 실제 배당기일의 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 세교동 세마역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 세마역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 호실이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 509호이며 승강기·소화전·주차장·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선, 북서측 왕복 2차선 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 토지 공시지가는 1,899,000원/㎡, 토지면적은 9,442.7㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·비행안전 제2구역 등이 표시되어 있고, 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간, 외국인 등 및 주택용도를 대상으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 신건 최저가 365,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 직접 비교자료가 없으므로, 동일 건물·인근 유사 지식산업센터 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태. 조사일 현재 공실입니다. 낙찰 후 즉시 임대가 가능한지, 예상 임대료와 공실기간을 확인해야 실질 수익률을 계산할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용계획이 건축물 용도 및 관련 제한에 맞는지 확인하세요.
- 배당 착시 주의. 유찰 시 채권자 미배당액이 늘지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 구분해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실이라도 미납 관리비와 공용부분 부담이 있을 수 있고 실제 배당에는 당해세 등 변수가 반영될 수 있으므로 관리사무소와 집행기록을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 배당요구 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 임차인이 없고, 2021.08.05. 중소벤처기업진흥공단 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재는 유찰 0회의 신건이고 최저가는 365,000,000원입니다.
감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터), 조사일 현재 공실입니다. 직접 비교할 실거래 수치가 없는 상황에서 최저가만 보고 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 통과하되, 가격과 임대수요 확인 전에는 보수적으로 보는 유형입니다. 1회 유찰 292,000,000원, 2회 유찰 233,600,000원이라는 회차 금액도 시세 그 자체가 아니라 감정가 기준 경매가격일 뿐이라는 점이 핵심입니다.
