수원지방법원 2026타경50459. 화성시 서신면 상안리 휘데스빌 에이동 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 김상훈은 2022.06.09 전입했고, 말소기준으로 제시된 화성시 압류는 2025.04.15입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 조사돼 보증금 102,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수 위험이 보입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건변경이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 2026.03.27 제출했습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는 것으로 정리됐습니다. 이 확약은 김상훈 임차인에게 적용되는 것으로, 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.92㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김은비 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 88,414,952원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2025.04.15 화성시 압류로 제시돼 있습니다. 임차인 김상훈의 전입일 2022.06.09는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 이후 2025.09.10 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.01.30 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 과거 신탁과 신정신용협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심은 김상훈 임차권과 확약서입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김상훈 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 102,000,000원 | 2022.06.09 | 대항력 有 우선변제권 주장 보증기관 승계 아님 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 감정가 자체를 기준으로 보수적으로
휘데스빌A동은 총 11세대, 사용승인일은 2017.02.21이고 평가 대상 전용면적은 40.92㎡입니다. 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 79,000,000원이 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 임차인 김상훈 보증금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 88,414,952원 | 77,178,000원 |
| 미배당 | - | 11,236,952원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신청채권 88,414,952원 중 77,178,000원이 배당되고 11,236,952원이 미배당됩니다. 다만 신청채권자가 대항력 포기와 임차권말소에 동의한 확약을 제출했으므로, 그 미배당 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서신초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일은 2017.02.21입니다. 승강기·개별난방·소방설비·공동현관 보안설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 348.0㎡, 공시지가 347,800원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4~6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의와 잔존 보증금 비인수 조건이 매각조건에 실제 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 실제 임차인은 김상훈 1명으로 파악되며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권 미배당 11,236,952원이 발생하지만, 확약 조건 때문에 그 금액을 매수인이 임대차보증금으로 떠안는 구조는 아닙니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않으므로 79,000,000원이 저가인지 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 현장 점검. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유 현황과 인도 가능성을 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 물건은 첫인상만 보면 위험합니다. 보증금 102,000,000원의 임차인이 최저가 79,000,000원보다 큰 선순위 대항력을 갖고 있기 때문입니다. 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려가도 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있어 저가 낙찰의 의미가 희석됩니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의하는 확약서를 제출해 잔존 보증금의 매수인 인수는 0원으로 바뀌었습니다.
따라서 권리분석의 결론은 확약이 유효하게 매각조건에 반영돼 있다는 전제에서 권리위험은 상당 부분 해소입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 79,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘보증금 102,000,000원’이라는 숫자 자체가 아니라, 2026.03.27 확약서가 실제 매각조건에서 끝까지 유지되는지를 원문으로 확인하는 데 있습니다.
