수원지방법원 2026타경50621. 영통동 루벤하임에이 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 집합건축물현황도상 방2·거실·욕실1·발코니 구조이며, 지하1층·지상5층 건물의 5층입니다. 이 사건은 단순히 “선순위 임차권 보증금 300,000,000원을 인수한다”고 보면 틀립니다. 임차권자 한재경의 채권과 신청채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문입니다.

다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 곽경민도 점유자로 확인되고 전입일은 2024.11.08입니다. 이 사건의 말소기준은 2026.02.09 강제경매개시결정이므로 전입 시점만 보면 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 곽경민은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 한재경에게 적용되는 확약을 곽경민에게까지 확대할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 적용 범위’

② 임차인 분석

실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 한재경은 임차권등기와 배당요구, 보증금이 모두 확인되지만 확약으로 잔존보증금 인수 문제가 해소됐습니다. 반면 곽경민은 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인 부담을 0원이라고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 31,000,000원 높다

루벤하임 실거래는 총 8건이 확인되지만, 전체 평균 265,250,000원만 보면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 237,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 237,000,000원입니다. 신건 최저가 268,000,000원은 이 최근 시세의 113.1%입니다.

전체 8건 평균은 265,250,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 237,000,000원입니다. 최근 가격 수준은 과거 거래 대비 -12.0%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균만 근거로 268,000,000원을 시세 수준이라고 평가해서는 안 됩니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 31,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

배당계산상 한재경의 부족분은 36,552,000원이지만, 2026.03.24 인수조건변경 확약서에 따라 이 잔존보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 곽경민의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

위 0원은 한재경에게만 적용됩니다. 곽경민에 대한 인수위험은 별도로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철수인분당선 망포역 남동측 인근. 주변은 공동주택단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 망포역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 5층 502호이며 승강기·주차장·난방·위생급배수설비가 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지, 남측 왕복2차선 포장도로 접면. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
• 현황 주의. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 이용상황은 외부관찰·탐문·현황도 등에 의존했고, 옥탑 다락 약 44.35㎡의 제시외 부합물이 확인됩니다.
• 환금성. 루벤하임은 30세대이며, 최근 12개월 동일 비교군 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격은 과거 대비 -12.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한재경 확약 원문 확인. 2026.03.24 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의와 “잔존 임대차보증금 매수인 미인수” 조건이 매각조건에 그대로 반영되는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 곽경민 보증금 확인. 전입 2024.11.08이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서·주민등록·점유관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 265,250,000원보다 최신 거래·최근12개월 평균 237,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 268,000,000원은 최근 시세의 113.1%입니다.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래는 과거 대비 -12.0%입니다. 현재 가격보다 낮아졌다는 사실을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 옥탑 다락 확인. 건축물현황도상 약 44.35㎡의 제시외 부합물이 있어 이용상태와 권리·가치 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 끝난 임차인”과 “아직 끝나지 않은 임차인”을 구분해야 한다

이 사건의 가장 중요한 포인트는 보증금 300,000,000원의 한재경 임차권 자체가 아닙니다. 그 채권은 신청채권과 동일하고, 2026.03.24 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권말소에 동의했기 때문에 한재경의 미배당 보증금은 매수인 실질 인수 0원입니다.

하지만 곽경민은 별개입니다. 2024.11.08 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 한재경 확약의 보호 범위 밖입니다. 여기에 신건 최저가 268,000,000원은 최근 시세 237,000,000원의 113.1%, 최근 가격 추세도 -12.0%입니다. 따라서 이 물건은 주된 선순위 임차권 문제는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 높은 신건 가격 때문에 아직 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 사건입니다.