수원지방법원 2026타경50723. 수원시 팔달구 인계동의 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 이유리의 270,000,000원 임차보증금입니다. 이유리는 2020.09.14. 전입·점유를 시작했고 2020.08.26. 확정일자를 갖춰, 2020.12.17. 오공티에스주식회사 근저당보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 인수 부담이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오상 인수 추정액은 현재 회차 17,398,000원, 1회 유찰 시 68,078,400원, 2회 유찰 시 108,622,720원입니다. 그런데 이 사건에서는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기 및 임차권말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 이유리 관련 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 승부처

말소기준은 2020.12.17. 오공티에스주식회사 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤의 강동섭 근저당, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이유리는 말소기준보다 앞선 2020.09.14. 전입·점유와 2020.08.26. 확정일자를 갖춰 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.

임차인·점유 관계

* 확약은 이유리 관련 임차권등기 채권에만 적용됩니다. 김종훈은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 가격·회차 — 신건 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 257,000,000원입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 등기상 2020.09.25. 매매 거래가액 270,000,000원이 확인되지만, 현재 시세를 대신할 최근 비교거래로 취급하기에는 시점 차이가 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

신청채권자 주택도시보증공사의 270,000,000원 청구채권은 이유리 임차권등기 채권과 동일한 채권으로 기재되어 있으므로 독립된 별도 270,000,000원 채무로 중복 합산해 해석하면 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생겨 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 다세대 물건입니다. 아파트로 가정해 시세를 비교해서는 안 됩니다.
• 입지. 인계초등학교 북동측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 근린생활시설, 공동주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물이며 승강기, 소화전, 급·배수, 위생, 난방, 주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 최근 비교 실거래가 확인되지 않고 다세대·도시형생활주택 유형이므로, 감정가 257,000,000원 자체만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 인수조건변경 확약서에서 이유리의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의, 잔존 보증금 미인수 조건이 실제 매각조건에 반영됐는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 범위 구분. 확약은 이유리 관련 채권에만 적용됩니다. 기사항전 등 다른 점유·임차관계까지 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 기사항전 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 “가능·미상”입니다. 명세서 원본, 현황조사, 주민등록 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 김종훈 확인. 2025.05.22. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 배당으로 후순위 배당액이 더 줄 수 있습니다.
• 내부 상태. 거주인 부재·폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 12개월 비교 실거래가 확인되지 않으므로 신건 257,000,000원을 “싸다”고 전제해 응찰하지 말아야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 완전 무위험은 아니다”

이 사건의 첫인상은 270,000,000원 선순위 보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 신건에서도 17,398,000원의 잔존 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다. 그러나 2026.05.11. 제출된 확약으로 이유리의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이뤄져, 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.

다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 있는 기사항전 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 내부조사도 완료되지 않았습니다. 여기에 최근 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가 257,000,000원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “핵심 선순위 보증금은 해소, 미상 점유관계는 재확인, 가격 메리트는 판단 보류”입니다.