수원지방법원 2026타경51200. 용인시 기흥구 고매동 매화향기가 제3동 4층 401호, 전용 59.52㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 매우 위험해 보이는 선순위 임차권입니다. 강하나 씨는 2022.05.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.10, 보증금은 280,000,000원입니다. 2024.06.03 주택임차권등기도 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.09.22 용인시 압류입니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 이보다 앞서므로 통상적인 권리순서대로라면 대항력이 있고 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 현재 매각가 207,000,000원을 가정한 배당계산에서도 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 임차보증금에 배당되고 76,698,000원이 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경 확약서를 2026.04.08 제출했습니다. 따라서 명세서 기재에 따라 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 확약 적용 후 실질취득은 낙찰가와 같은 207,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-72 매화향기가 3동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 59.52㎡ · 5층 공동주택 중 4층 |
| 소유자 | 전준영 (2023.04.24 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,000,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인 참고 | 2016.05.10 · 매화향기家(2,3동) 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 차단
현재 실질적으로 봐야 할 임차인은 강하나 1명입니다. 전입일 2022.05.30이 말소기준 2025.09.22보다 앞서 대항력 있음, 확정일자 2022.05.10과 배당요구가 있어 우선변제권도 있음으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.06.03 설정됐습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강하나 | 주택 전부 | 280,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 207,000,000원과 280,000,000원
매화향기家(2,3동)는 총 16세대이고, 전용 59.52㎡로 일치하는 거래자료는 1건입니다. 2023.04 4층 거래가 280,000,000원으로 집계돼 있으며, 현재 최저가 207,000,000원은 이 참고값의 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 59.52㎡ | 4 | 280,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 207,000,000원으로 최저가와 동일하므로, 시세 비교도 207,000,000원 기준으로 해야 합니다. 숫자만 보면 280,000,000원보다 73.9% 수준이지만, 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2023.04이므로 현재 가격수준을 넓게 대표하는 시세로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 강하나 보증금 | 280,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,000,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일한 채권으로 기재돼 있어 서로 독립된 보증금·채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 배당계산상 잔존 임대차보증금은 76,698,000원이지만, 2026.04.08 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 주위환경. 기흥동 행정복지센터 남측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에서 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택의 4층 401호이며 난방·위생·승강기·급배수·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 북측 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 매화향기家(2,3동) 총 16세대이며 제공된 거래표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 안전성을 좌우하는 핵심은 2026.04.08 인수조건변경 확약서입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대항력 포기·임차권말소 동의 범위를 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 잔존 임차보증금 인수가 없다는 조건과 실제 임차권등기 말소 절차가 일치하는지 확인하세요.
- 중복채권 주의. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하다고 기재돼 있으므로 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금을 독립 채권처럼 더해 판단하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2023.04 1건뿐입니다. 280,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 점검해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 다세대이므로 매수층과 거래빈도 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐 사건”
이 물건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 최저가 207,000,000원보다 훨씬 무거운 사건입니다. 실제 배당계산도 확약을 빼면 미배당 76,698,000원이 남습니다. 하지만 2026.04.08 인수조건변경 확약서로 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는 구조로 바뀌었습니다.
따라서 현재 기준 실질취득은 207,000,000원, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 제공된 거래 참고값 280,000,000원과 비교하면 73.9% 수준이지만, 거래표본은 2023.04의 단 1건이고 단지도 16세대라 시세 신뢰도와 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다. 결론적으로 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 입찰 전 확약서 원문 확인이 필수인 다세대 사건입니다.
