수원지방법원 2026타경51233. 영통동 루벤하임에이 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 권민지이며 2022.02.03 매매, 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가 257,000,000원과 시세를 비교하는 것이 아니라, 선순위 임차권과 선순위 전입자의 실제 인수 여부를 분리해서 보는 것입니다.
등기된 김홍기 임차권은 임대차계약일 2021.09.23, 점유개시 2021.10.16, 주민등록 2021.10.18, 확정일자 2021.09.23, 보증금 260,000,000원으로 말소기준인 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 원래라면 선순위 대항력 임차권으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 2026.04.08 확약서가 이 인수위험을 제거했습니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 임갑규입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51233 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로200번길 63 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 32.51㎡ · 5층 내 3층 |
| 소유자 | 권민지 · 2022.02.03 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 김홍기는 해소, 임갑규는 미상
등기부상 2021.08.06 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.10.13 일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.04.05 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후 2026.03.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍기 | 2021.10.18 / 2021.09.23 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 실질 0원 |
| 임갑규 | 2024.03.01 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 경옥 | 2025.09.03 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 선순위 아님 |
② 시세 비교 — 최저가만 보면 98.2%, 그러나 ‘실질취득’은 미확정
루벤하임의 전용 32.51㎡·33.47㎡ 실거래는 7건이며, 최근 12개월 평균은 261,714,285원, 최신 거래는 2022.02 · 260,000,000원입니다. 최저매각가 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 33.47㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 33.47㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 32.51㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 32.51㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 261,714,285원 |
최저가 자체는 평균보다 낮지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 임갑규의 선순위 보증금이 미상이라 실제 취득비용은 257,000,000원을 넘을 수 있기 때문입니다. 특히 최신 거래 260,000,000원과 최저가 차이도 크지 않아, 미상 인수액이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 김홍기 보증금 | 260,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김홍기 보증금 부족분은 7,398,000원이지만, 2026.04.08 확약으로 김홍기 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 임갑규의 보증금은 미상이므로 별도의 인수 가능성이 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김홍기 인수 증가분은 확약으로 제거
| 회차 | 매각가 | 계산상 김홍기 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 257,000,000원 | 7,398,000원 | 김홍기 0원 · 임갑규 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 205,600,000원 | 58,078,400원 | 김홍기 0원 · 임갑규 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 164,480,000원 | 98,622,720원 | 김홍기 0원 · 임갑규 미상 |
이 사건에서는 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 김홍기 미배당액이 늘지만, 확약 때문에 그 증가분을 매수인이 부담하지 않습니다. 따라서 김홍기 보증금만 놓고 보면 유찰 시 실제 취득비용이 보증금 260,000,000원으로 고정되는 구조가 아닙니다. 다만 임갑규의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 유찰가만 보고 실질취득비용이 크게 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 망포역 남동측에 위치하며 주위에 중·소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 망포역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 루벤하임 30세대, 2021.07.16 준공이며 대상 전용면적은 32.51㎡입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임갑규 보증금 확인. 2024.03.01 전입의 대항력 임차인으로 정리되어 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선 확인사항입니다.
- 확약서 원본 대조. 2026.04.08 제출된 대항력 포기·임차권말소 동의의 범위가 김홍기 관련 잔존 임대차보증금 전부를 포괄하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 김홍기와 신청채권 관계. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 비고가 있으므로 중복 채권으로 더하지 말고 배당·말소 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 경옥 확인. 전입일 2025.09.03으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유 및 명도 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 최저가 257,000,000원은 최근 12개월 평균 261,714,285원의 98.2%입니다. 미상 인수액을 반영하지 않고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만, 권리가 완전히 닫히진 않았다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보이지만, 김홍기 관련 잔존보증금은 확약으로 매수인이 인수하지 않습니다. 그래서 가장 큰 위험 하나는 명확하게 제거됐습니다. 그러나 임갑규라는 별도의 선순위 대항력 임차인이 남아 있고 보증금이 미상입니다. 이 사람에게는 김홍기 확약이 적용되지 않습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 257,000,000원은 최근 평균 261,714,285원의 98.2%라 표면상 평균 아래지만, 미상 인수액이 더해지면 실질취득액은 최근 시세를 넘어갈 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “김홍기 인수는 해결, 임갑규 인수는 미확정”입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 신건 가격의 메리트도 확정할 수 없습니다.
