수원지방법원 2026타경51630. 수원시 권선구 권선동 ‘권선에스빌’ 3층 301호, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성진이고, 갑구에는 2019년 소유권보존과 신탁·신탁말소, 2022년 김성진 앞으로의 소유권이전, 2025년 민간임대주택등기, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
핵심은 을구 1번 홍연표 주택임차권입니다. 보증금은 226,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2021.11.05, 확정일자는 2021.09.23입니다. 경매개시결정일 2026.04.14보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건은 뒤늦게 제출된 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 999-20 권선에스빌 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 세지로66번길 7-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김성진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약서로 결론 변경
말소기준으로 제시된 권리는 2026.04.14 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.11.12 임차권등기는 매각만으로 소멸하지 않는 구조여서 등기만 보면 매수인 인수형입니다. 더구나 홍연표의 전입·점유는 2021.11.05, 확정일자는 2021.09.23이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
* 확약서가 없다고 가정한 기계적 회차 계산에서는 1회 유찰 시 39,065,600원, 2회 유찰 시 76,612,480원의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 2026.08.27 확약서에 따라 홍연표 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍연표 | 전유부분 전부 · 2021.11.05 | 226,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
2025.04.17의 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 1번 임차권의 경정등기입니다. 기존 2021.09.18·2022.08.10 계약일에 2023.11.02의 3차 계약일이 추가된 것으로, 보증금 226,000,000원을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 홍연표 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 홍연표 보증금 | 226,000,000원 | 226,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 7,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권과 임차권등기 채권은 동일합니다. 위 배당모형에서 주택도시보증공사 청구금액 226,000,000원 중 별도 배당은 7,868,000원으로 계산되고 미배당은 218,132,000원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 확약서가 핵심
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 238,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 190,400,000원 | 39,065,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,320,000원 | 76,612,480원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시립버드내도서관 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 절대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.27 제출된 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·임차권말소 동의 내용과 적용 대상이 홍연표 임차권인지 반드시 원본으로 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 기재와 “잔존 임대차보증금을 매수인은 인수하지 않음” 문구를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차권 경정 구분. 2025.04.17 경정등기는 별도 임차인이 아니라 동일 임차권의 계약일 추가입니다. 보증금 중복합산을 피해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1의 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로 감정가 238,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 홍연표의 전입·점유가 2021.11.05이고 보증금은 226,000,000원으로, 2026.04.14 경매개시결정보다 앞선 명백한 대항력 임차권이기 때문입니다. 등기만 보고 판단하면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형으로 읽힙니다.
하지만 2026.08.27 제출된 인수조건변경 확약서에서 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의했습니다. 매각물건명세서 역시 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고 미배당 잔존 보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 그래서 이 사건의 결론은 “선순위 임차권은 존재하지만, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*”입니다. 다만 가격 측면은 별도입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 238,000,000원의 가격 메리트는 권리분석만으로 판단할 수 없습니다.
