수원지방법원 2026타경50113. 광주시 삼동 오페라하우스 206동 2층 201호, 전용 51.34㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “임차권이 말소된다”가 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 이정용은 2022.02.20 점유를 개시하고 2022.02.21 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.01.03입니다. 말소기준인 2022.08.08 동양자산관리대부주식회사 가압류보다 선행하므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현 최저가 135,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 임차보증금에 배당되고, 26,690,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액을 매수인이 인수해 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 본 건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 따라서 이정용 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 98 오페라하우스 206동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.34㎡ · 방3·주방·욕실2·거실·발코니·현관 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김범용 (2022.03.15 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 인수를 제거한다
말소기준권리는 2022.08.08 갑구 6번 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 점유·전입일을 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정용 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 159,000,000원 | 전입 2022.02.21 확정 2022.01.03 점유 2022.02.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.35억’으로 비교
확약을 반영하면 현 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득은 135,000,000원입니다. 오페라하우스 206동 전용 51㎡대 비교 실거래는 3건으로, 2021.12부터 2022.07 사이 150,000,000원~165,000,000원에 거래됐고 비교 평균은 158,000,000원입니다. 실질취득 135,000,000원은 이 기준의 85.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 51.68㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 51.34㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2021.12 | 51.34㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 비교 기준 | — | 3건 | 158,000,000원 |
가격만 보면 실질취득 135,000,000원은 최신 확인 거래인 2022.07의 150,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 3건이고 마지막 거래가 2022.07인 소규모 다세대이므로, 2026년 매각기일에 그대로 적용되는 현재 시세라고 단정하기보다 현장 매물·인근 거래를 추가 확인할 필요가 있는 가격 참고치로 보는 것이 안전합니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 룰상 잔액은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 135,000,000원 | 26,690,000원 | 0원 | 135,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,000,000원 | 53,312,000원 | 0원 | 108,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 86,400,000원 | 74,555,200원 | 0원 | 86,400,000원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금에 수렴합니다. 본 건은 해당 임차인에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 잔액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 이정용 보증금 | 159,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 12,304,159원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 159,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 산식상 임차보증금 부족분은 26,690,000원입니다. 다만 이정용 임차보증금에 관한 인수조건확약서 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니, 현관 등으로 조사됐습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 삼1통마을회관 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 부정형의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 784.0㎡, 공시지가는 497,600원/㎡입니다.
- 건물. 2012.07.05 사용승인, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며 승강기·급배수·위생·급탕·도시가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 206동 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 3건이므로, 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 임차인과 보증금 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 현 회차는 낙찰가 135,000,000원에 확약 적용 실질 인수 0원이므로 실질취득 역시 135,000,000원입니다.
- 과거 거래만으로 현재가 확정 금지. 확인된 최신 거래는 2022.07 150,000,000원이고 거래 건수는 3건입니다. 2026년 매각 시점의 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 내부는 폐문부재로 조사됐으므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않아 표준적인 이용상황을 상정했습니다. 수리비가 수익성을 바꿀 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 외 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 규제의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 실제 금액을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 159,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 135,000,000원짜리 다세대에 들어가 있어 위험해 보입니다. 실제로 현 회차 산식만 놓고 보면 26,690,000원이 미배당되고, 유찰이 거듭될수록 룰상 미배당액은 더 커집니다. 하지만 본 건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했기 때문에, 이정용 보증금의 미배당분은 매수인의 실질 인수로 보지 않습니다.
따라서 현 회차의 판단 기준은 최저가 135,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 135,000,000원입니다. 이 금액은 비교 실거래 기준 158,000,000원의 85.4%로 수치상 낮습니다. 다만 실거래는 3건에 불과하고 최신 거래도 2022.07이며, 11세대 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 결론은 권리는 확약서 덕분에 상당 부분 정리됐지만, 가격 메리트는 오래된 실거래가 아니라 2026년 현재의 현장 시세와 매도 가능성까지 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
