수원지방법원 2026타경50239. 경기도 광주시 목현동 행운아트빌 1동 지층 비01호로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실2의 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 말소기준권리는 2019.12.12. 성남제일새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 이 근저당과 2026.02.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 안전하다”라고 단순화하면 안 됩니다. 2012.07.09. 등기된 갑구 4번 가등기는 말소기준권리보다 앞서 있고, 권리자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 별도로 매각물건명세서에도 2019.04.22. 접수 제24995호 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 가등기의 구체적 성격도 확인이 필요하므로, 신건 응찰 전에 이 두 권리의 원문 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 66-5 행운아트빌 1동 지층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등) · 지층 비01호 |
| 현재 소유자 | 엄효정 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 119,103,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수권리부터 확인
과거의 2012년 가압류·강제경매·가처분과 2014년 압류, 2012년 및 2012~2019년의 종전 근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준이 되는 성남제일새마을금고 근저당권은 2019.12.12. 설정됐고, 2026.02.02. 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 한성호 | 2020.07.07 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
한성호의 전입신고일은 2020.07.07.로, 말소기준권리인 2019.12.12. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.90억은 최근 거래 평균보다 높다
행운아트빌의 확인된 거래는 3건이고 평균 거래금액은 170,000,000원입니다. 다만 경매 대상의 기준 면적은 82.47㎡인데, 확인된 거래 면적은 58.76~59.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들은 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고값으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 59.29㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 58.76㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 58.76㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 170,000,000원 |
신건 최저가 190,000,000원은 확인된 최근 거래 평균 170,000,000원의 111.8%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 높고, 확인된 최고 거래 185,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 “신건이 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다. 특히 거래 표본의 면적까지 다르므로 신건 가격에 가점을 줄 이유는 더 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 성남제일새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,540,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 144,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 42,540,000원입니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 선순위 가등기·구분지상권처럼 금액으로 환산되지 않은 인수권리의 법적 부담까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 24,902,400원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당액은 24,902,400원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 선순위 가등기와 구분지상권 문제는 유찰로 자동 해소되는 권리가 아니므로 낙찰가가 내려가도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기한옥마을 남동측 인근으로 연립주택·다세대주택·근린상가 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 남측 인근 이배재로에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 지층 비01호이며, 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 공동자동출입문, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 공시지가는 556,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보전지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 원문 확인. 2012.07.09. 선순위 가등기가 매수인 인수로 분류돼 있으므로 담보가등기인지, 청구권 보전 가등기인지와 실제 매각 후 존속 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 매각물건명세서에 을구 20번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 한성호는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구와 보증금 규모를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 직접 보정. 확인된 실거래는 58.76~59.29㎡이고 대상 기준 면적 82.47㎡와 일치하지 않습니다. 면적·층·지층 조건을 반영한 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 190,000,000원은 확인된 거래 평균 170,000,000원의 111.8%입니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 인수권리 문구를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 금전 인수 0원보다 ‘남는 권리’가 중요하다
이 사건의 핵심은 임차인이 아닙니다. 한성호의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 하지만 2012.07.09. 선순위 가등기가 매수인 인수로 분류돼 있고, 매각물건명세서에는 구분지상권설정등기 인수도 따로 명시돼 있습니다. 동시에 신건 최저가 190,000,000원은 확인된 거래 평균 170,000,000원보다 높습니다. 소규모 다세대·지층이라는 환금성 조건과 평균 2.0회 유찰 통계까지 감안하면, 권리도 확인 전 보류, 가격도 신건에서는 보류가 맞습니다.
