수원지방법원 2026타경50363. 경기도 광주시 문형동 노블클라세1동 3층 303호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김순애이고 2021.04.15 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과, 그 위험을 해소하는 주택도시보증공사의 인수조건확약서입니다.
김봉선은 2021.04.16 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.05입니다. 반면 말소기준인 조도연 근저당은 2021.10.20 설정됐습니다. 따라서 시간 순서만 보면 임차인이 선순위이고, 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 충족되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 확약을 제출한 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50363 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 490-2 노블클라세1동 3층 303호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로456번길 33-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층건 중 3층 303호 |
| 소유자 | 김순애 · 2021.04.15 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.10.20 설정된 조도연 근저당권 80,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김봉선은 근저당 설정 전인 2021.04.16부터 주민등록·점유를 갖춰 대항력 있는 임차인입니다. 2023.05.23에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉선 | 전유부분 전부 | 2021.04.16 | 2021.04.05 | 185,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 실질 0원 |
김봉선은 임대차계약일 2021.03.03, 확정일자 2021.04.05, 주민등록·점유개시일 2021.04.16로 모두 말소기준권리 2021.10.20보다 앞섭니다. 보증금은 185,000,000원이고 배당요구를 했으므로 우선변제권도 행사합니다. 다만 인수조건확약 때문에 이 임차인에 관한 낙찰자의 실질적인 보증금 승계액은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 더 큰 문제는 신건 가격
비교되는 노블클라세(1동)는 11세대, 2019.04.23 준공이고 비교 기준 면적은 50.04㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 1건으로, 2025.08 전용 50.06㎡ 2층이 143,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.06㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.04㎡ 기준 | 1건 | 143,000,000원 |
현재 최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 143,000,000원의 140.6%입니다. 실질 인수액이 확약으로 0원이라 하더라도 신건에서의 실질취득은 매각가인 201,000,000원이고, 최근 거래보다 명백히 높습니다. 따라서 “권리가 정리됐으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김봉선 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 조도연 | 80,000,000원 | 12,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 201,000,000원에서는 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당되고, 조도연 근저당에는 12,386,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원이며 채권 미배당액은 252,614,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 참바대교 서측 인근으로, 저층 공동주택과 소규모 공장이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건 중 3층 303호이며 외벽은 치장벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 및 유리창호 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지를 평탄 조성해 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 653,400원/㎡, 토지면적 683.0㎡입니다.
- 거래 표본. 노블클라세(1동)는 11세대이고 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 1건입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 실제 매각조건에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 날짜 재대조. 김봉선의 확정일자 2021.04.05, 주민등록·점유 2021.04.16, 말소기준 근저당 2021.10.20의 순서를 원본 서류에서 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 201,000,000원은 최근 거래 143,000,000원의 140.6%입니다. 현재 회차를 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 인수조건 재확인. 1회 유찰 시 룰상 미배당 인수액 27,251,200원, 2회 유찰 시 58,960,960원이 계산되지만 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 회차가 바뀌어도 확약의 효력이 동일한지 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 거주인 부재로 구조·현황은 건축물현황도와 인근 탐문에 의존했습니다. 실제 점유 상태와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·인수조건확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면적으로는 까다로운 선순위 임차권이 있습니다. 김봉선의 주민등록·점유가 2021.04.16이고 말소기준 근저당은 2021.10.20이라 원칙상 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기말소에 동의하는 확약서를 제출해 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 감정가이자 최저가인 201,000,000원은 최근 12개월 거래 143,000,000원의 140.6%입니다. 1회 유찰 가격 160,800,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가격은 128,640,000원입니다. 이 물건은 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
