수원지방법원 2026타경50390. 광주시 장지동 세웅빌리지 102동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김현탁이며 2022년 3월 31일 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에 과거 설정됐던 광주지구축산업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2022년 설정됐던 소유권이전청구권 가등기도 2025년 7월 10일 말소됐습니다.
문제는 그 뒤가 아니라 그보다 앞선 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 하철웅은 2022년 3월 21일 점유를 개시하고 확정일자를 받았으며, 2022년 3월 23일 주민등록을 마쳤습니다. 2024년 4월 11일에는 임차보증금 268,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 광주시 압류는 2025년 8월 28일입니다. 따라서 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 장지동 44 102동 4층401호 · 경기도 광주시 장지1길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김현탁 · 2022.03.31 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하철웅 / 268,163,800원 |
| 말소기준 | 2025.08.28 광주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 빠르다
2016년의 광주지구축산업협동조합 근저당 2건은 2016년 4월 29일 말소됐고, 우리은행 근저당도 2022년 3월 31일 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 기준은 2025년 8월 28일 광주시 압류입니다. 그런데 하철웅의 점유개시·확정일자·주민등록은 모두 그보다 앞선 2022년 3월입니다. 주택임차권등기는 2024년 4월 11일 접수됐으며, 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 대항 가능을 인정하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하철웅 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2022.03.21 전입 2022.03.23 확정 2022.03.21 | 268,000,000원 임차권등기 계약 기재 270,000,000원 / 268,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 2024.04.11 | 보증기관 승계 없음 |
하철웅은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차권등기에는 2022년 1월 22일 계약의 보증금 270,000,000원과 2022년 3월 30일 계약의 보증금 268,000,000원이 함께 기재되어 있고, 매각물건명세서는 인수 판단의 기준이 되는 임차보증금을 268,000,000원으로 명시합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세를 웃돈다
세웅빌리지(101·102·103동)는 24세대이고 2016년 1월 27일 사용승인됐습니다. 비교 면적은 61.76㎡이며, 최근 12개월 실거래 3건 평균은 243,000,000원입니다. 현재 최저가 271,000,000원은 이 평균의 111.5%입니다. 최신 거래는 2026년 6월 260,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 61.58㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 61.76㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 61.76㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 61.76㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 61.76㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2022.03 | 61.58㎡ | 1 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 61.58㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 61.76㎡ | 2 | 232,500,000원 |
| 2022.02 | 61.76㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 61.76㎡ | 1 | 227,000,000원 |
| 2021.08 | 61.90㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 243,000,000원 |
전체 11건 평균은 242,409,090원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균이 243,000,000원, 최신 거래가 260,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 +0.3%입니다. 즉 뚜렷한 하락 추세로 볼 자료는 아니지만, 현재 경매 최저가가 최근 시세보다 높은 사실은 명확합니다. 특히 대상과 같은 61.76㎡·4층 거래가 2025년 10월 220,000,000원에 있었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 하철웅 | 268,163,800원 | 266,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 하철웅의 신청채권에 배당되고 1,757,800원이 미배당됩니다. 별도로 매각물건명세서상 임차보증금 268,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 위 단순 배당액을 보증금에 충당한다고 보면 보증금 기준 미배당분은 최소 1,594,000원이며, 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 함정 — 낙찰가는 내려가도 총액은 보증금 근처
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 271,000,000원 | 1,757,800원 | 272,594,000원 이상* |
| 1회 유찰 시 | 216,800,000원 | 55,199,000원 | 약 268,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 173,440,000원 | 97,951,960원 | 약 268,000,000원 |
* 현재 회차 실질취득 하한은 매각가 271,000,000원에, 집행비용 공제 후 임차보증금 268,000,000원이 전액 배당되지 않는다고 볼 때의 최소 미배당분 1,594,000원을 더한 값입니다. 실제 배당순위와 당해세 등에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰은 ‘닫힌 경매’ 성격
이 요소는 단순한 절차상 주의사항이 아닙니다. 외부 매수인은 이미 최근 시세보다 높은 실질취득비용을 부담할 가능성이 있는데, 여기에 우선매수권까지 존재해 최고가매수신고인이 되더라도 취득 확정성이 낮아집니다. 가격 가점보다는 리스크 가중 요소로 보는 편이 타당합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역동초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장과 근거리에 전철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평탄 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 771,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 24세대 다세대주택으로 최근 12개월 거래는 3건입니다. 아파트 대단지보다 거래 표본이 적어 개별 물건 가격 편차와 매도 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단. 1·2회 유찰 시에도 대항력 임차보증금 268,000,000원이 실질취득비용의 기준이 됩니다.
- 최근 시세보다 높은지 확인. 최근 12개월 평균 243,000,000원, 최신 거래 260,000,000원보다 실질취득비용이 높습니다.
- 배당표 원문 확인. 임차보증금이 실제로 얼마 배당되는지에 따라 외부 매수인의 최종 인수액이 정해집니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권은 1회 행사 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 확정성에 직접 영향을 줍니다.
- 하철웅 채권관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 집행기록에서 청구원인과 임차보증금 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 24세대 다세대주택이므로 내부 상태·공용부 관리상태·미납관리비·실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 총액은 싸지지 않는다”
이 사건은 최저가 할인율만 보면 판단을 틀리기 쉬운 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 271,000,000원 자체가 최근 12개월 실거래 평균 243,000,000원의 111.5%이고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 여기에 보증금 268,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어, 1회·2회 유찰로 낙찰가가 216,800,000원·173,440,000원까지 내려가더라도 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득비용은 약 268,000,000원 수준으로 남습니다.
가격만 높은 것도 아닙니다. 전세사기피해자의 우선매수권 1회가 존재해 외부 낙찰자의 취득 확정성까지 제한됩니다. 따라서 이 물건은 실질취득이 최근 시세 이상이고, 대항력 인수와 우선매수권이 동시에 존재하는 고위험 구조입니다. 외부 입찰자 기준으로는 최저가가 내려가는 모습보다 268,000,000원의 보증금과 우선매수권을 먼저 봐야 합니다.
