수원지방법원 2026타경50535. 경기도 광주시 쌍령동 광주역대광로제비앙 103동 17층 1703호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 1층~29층 건물 중 17층이고, 현재 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 소유자는 용희중이며, 2018.04.17 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 241,540,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.30 주식회사애큐온저축은행 근저당권 436,800,000원입니다. 이후 2022.08.17 같은 금융기관의 근저당 32,400,000원이 추가됐고, 2026.03.17 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이들 권리는 배당에서 전액 변제되지 않더라도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50535 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 502 광주역대광로제비앙 103동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 64.9391㎡ · 1층~29층 중 17층 |
| 소유자 | 용희중 · 2018.04.17 소유권이전 · 거래가액 241,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 438,462,323원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30 주식회사애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 436,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계 확인은 남아 있습니다. 현재 제시된 권리관계에서는 대항력 임차인 보증금 인수액이 산정되지 않았고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.3% 높은 신건
광주역대광로제비앙의 대상 면적은 64.9391㎡이며, 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 354,416,666원입니다. 현재 최저매각가 359,000,000원은 이 최근 평균의 101.3%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 354,416,666원으로 집계되어 있으며, 최신 거래는 2026.09 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.94㎡ | 26 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 64.94㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 64.76㎡ | 21 | 362,000,000원 |
| 2026.08 | 64.76㎡ | 19 | 349,000,000원 |
| 2026.08 | 64.76㎡ | 18 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 64.94㎡ | 22 | 368,000,000원 |
| 2026.07 | 64.76㎡ | 2 | 337,000,000원 |
| 2026.07 | 64.94㎡ | 9 | 343,000,000원 |
| 2026.05 | 64.78㎡ | 16 | 358,000,000원 |
| 2026.04 | 64.78㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 64.94㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 64.94㎡ | 14 | 358,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.76~64.94㎡ | 12건 | 354,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 337,000,000원~368,000,000원입니다. 신건 최저가 359,000,000원은 최신 거래 360,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 12개월 평균 354,416,666원보다는 높습니다. 따라서 최신 한 건만 보면 비슷한 가격대이지만, 최근 거래 전체 기준으로는 할인 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 436,800,000원 | 353,174,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 469,200,000원 가운데 예상 배당액은 353,174,000원, 미배당액은 116,026,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 359,000,000원 | 353,174,000원 | 116,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 287,200,000원 | 282,379,200원 | 186,820,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 229,760,000원 | 225,743,360원 | 243,456,640원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 “채권자가 얼마를 못 받느냐”보다 매수인이 실제로 얼마에 취득하느냐를 중심으로 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 1층~29층 중 17층 1703호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 쌍령동 소재 쌍령초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 광주역대광로제비앙은 265세대이며 사용승인일은 2017.12.29입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 소방, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다. 도시지역·주거개발진흥지구·제1종지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 평균 354,416,666원보다 높습니다. 최신 거래 한 건만 보고 할인 물건으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능성은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.30 애큐온저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자 미배당 116,026,000원은 예상 매수인 인수액 0원과 별개의 문제입니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부는 관리주체를 통해 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신건 기준 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 확인된 임차인이 없고 예상 인수액은 0원이며, 2022.03.30 말소기준 근저당과 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 채권자의 배당 부족액이 116,026,000원 발생하지만 그것이 매수인의 추가 부담으로 계산되지는 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 354,416,666원의 101.3%로, 이미 최근 평균을 웃돕니다. 최신 거래 360,000,000원과 거의 같은 수준이어서 시장 범위를 크게 벗어나지는 않지만, 경매라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 평균 이상의 정상가격대입니다.
