수원지방법원 2026타경50536. 하남시 망월동 성산타워 15층 1519호 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사제이와이알이고, 2022.07.11 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 425,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 소유권이나 압류가 아니라 남궁경석의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.07.01이고 확정일자는 2022.05.23이며, 2024.07.18 임차보증금 400,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
말소기준은 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록·점유와 임차권등기는 그보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조이고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 그 부족분은 낙찰자에게 넘어옵니다. 이 사건은 단순히 “3.58억짜리 신건”으로 보면 안 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079-2 성산타워 15층 1519호 · 도로명 경기도 하남시 미사강변중앙로 218 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태도 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건 내 제15층 제1519호 |
| 소유자 | 주식회사제이와이알 · 2022.07.11 소유권이전 · 거래가액 425,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 453,623,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준은 2026.03.17 강제경매개시결정입니다. 2026.04.24 하남시 압류는 그 뒤이므로 매각으로 소멸하지만, 남궁경석의 임차권은 주민등록·점유가 2022.07.01에 시작됐고 임차권등기도 2024.07.18에 마쳐져 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남궁경석 | 400,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.07.01 | 2022.05.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 남궁경석은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 보증금 400,000,000원을 그대로 한 건으로 봐야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 4억원 안팎
대항력 인수형 물건은 낙찰가가 떨어질수록 매수인이 인수하는 임차보증금 부족분이 커집니다. 이 사건도 동일합니다. 현재 회차에서는 인수액이 47,812,000원이지만, 1회 유찰 시 118,409,600원, 2회 유찰 시 174,887,680원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 358,000,000원 | 47,812,000원 | 405,812,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 286,400,000원 | 118,409,600원 | 404,809,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,120,000원 | 174,887,680원 | 404,007,680원 |
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 1. 임차인 남궁경석 보증금 | 400,000,000원 | 352,188,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 453,623,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금도 전액 회수되지 않고, 신청채권자 한국주택금융공사는 453,623,273원 전액이 미배당으로 남습니다. 임차보증금의 미배당액 47,812,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 미사역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건 내 15층 1519호이며, 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20미터 포장도로, 동측으로 보행자전용도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 358,000,000원 낙찰 가정 시 인수액 47,812,000원을 더한 405,812,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 1회 유찰 시 인수 118,409,600원, 2회 유찰 시 인수 174,887,680원으로 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록일자 2022.07.01, 점유개시일자 2022.07.01, 확정일자 2022.05.23, 보증금 400,000,000원의 임차권 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액도 달라질 수 있으므로 배당순위와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 현 점유관계와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 최저가 358,000,000원만 보면 감정가와 같은 신건이지만, 실제로는 미배당 임차보증금 47,812,000원을 더 부담해 실질취득액이 405,812,000원이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 286,400,000원으로 내려가지만 인수액은 118,409,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 229,120,000원이지만 인수액은 174,887,680원으로 커집니다. 결국 실질취득액은 각각 404,809,600원과 404,007,680원으로 약 4억원 수준에서 거의 고정됩니다. 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 400,000,000원을 포함한 총부담을 감당할 가격인지입니다.
