수원지방법원 2026타경50582. 성남시 중원구 금광동 이편한세상금빛그랑메종1단지 108동 1층 105호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 기민걸이고, 2023.12.29 소유권이전등기가 이뤄졌으며 매매 원인일은 2019.06.24, 거래가액은 443,530,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 176,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.11.07에는 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.03.24 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 배당 추정상 채권자 총 청구액 181,472,702원은 현재 최저가 가정에서 전액 배당되고, 매수인에게 넘는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 점유관계 확인은 별도 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50582 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 금광동 1001 이편한세상금빛그랑메종1단지 108동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하7층/지상26층 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 기민걸 · 2023.12.29 소유권이전 · 거래가액 443,530,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,069,000,000원 / 1,069,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 160,960,167원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.12.29 우리은행 근저당권 176,000,000원입니다. 2024.05.27 롯데캐피탈 가압류 5,472,702원은 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2024.11.07 근저당권 자체가 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.03.24 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래대보다 낮다
e편한세상금빛그랑메종1단지의 대상 면적은 59.98㎡이고, 제공된 최근 실거래는 2026.05~2026.08 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,250,416,666원, 최신 거래는 2026.08 1,295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 1,295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 17 | 1,310,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 18 | 1,278,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 12 | 1,220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 18 | 1,250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 1,277,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 19 | 1,220,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 23 | 1,270,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 17 | 1,245,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 5 | 1,195,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 15 | 1,245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 1,250,416,666원 |
현재 최저가 1,069,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%입니다. 또한 제공된 실거래 표본 최저가 1,195,000,000원보다 낮고, 최신 2026.08 거래 1,295,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 따라서 확인된 인수액이 0원인 현재 조건에서는 가격 메리트가 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,069,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 176,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 5,472,702원 | 5,472,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 874,437,298원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 181,472,702원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 소유자 잔여액은 874,437,298원으로 추정돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단남초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트·학교·근린생활시설·공원 등 주거생활 편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 단대오거리역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. e편한세상금빛그랑메종1단지는 1,135세대이며 준공일은 2023.06.29입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,755,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등 관련 지정이 확인됩니다.
- 도로. 남측 정문을 통해 단지 진출입이 가능하고 동서남북 4면으로 개설된 도로와 연계돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 1층 가격 보정. 제공된 최근 거래 표본은 5층~23층입니다. 최근 평균 1,250,416,666원을 본건 1층에 그대로 적용하지 말고 층수 차이를 반영해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2023.12.29 우리은행 근저당권 설정과 2024.11.07 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내용을 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 관리비·내부 상태 확인. 관리비 체납 여부와 1층의 채광·소음·사생활 및 내부 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 좋지만, 1층·점유 확인이 마지막 관문”
이 사건의 말소기준권리는 2023.12.29 우리은행 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 1,069,000,000원이 최근 12개월 평균 1,250,416,666원의 85.5%로, 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다.
다만 이 비교를 그대로 확정가치로 받아들이면 안 됩니다. 본건은 1층이고, 제공된 최근 12건은 모두 5층~23층이며 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 매력적이지만, 1층 상품성과 실제 점유관계를 확인해야 최종 판단이 완성되는 사건으로 정리할 수 있습니다.
