수원지방법원 2026타경50629. 성남시 중원구 하대원동 109-2, 제일로17번길 9 소재 제지하층 제2호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 양옥희는 2021년 7월 29일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 29일 주식회사에이블시스템즈의 채권최고액 140,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
이후 같은 채권자의 70,000,000원 근저당, 신윤성의 60,000,000원 근저당, 최병순의 20,000,000원 근저당이 추가됐지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 조사된 임차인도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50629 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 하대원동 109-2 지하층2호 · 경기도 성남시 중원구 제일로17번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 제지하층 제2호 · 사용승인 1996.07.12 |
| 대상 면적 | 68.01㎡ |
| 소유자 | 양옥희 · 2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이블시스템즈 / 151,967,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2021.11.29 을구 7번 주식회사에이블시스템즈 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 을구 11번 70,000,000원, 을구 12번 60,000,000원, 을구 13번 20,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 1996년 한국주택은행 근저당, 가락새마을금고 근저당, 2019·2020년 신한은행 근저당, 2021년 유강림 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격에 할인은 없다
중원하이츠는 18세대, 사용승인일은 1996.07.12입니다. 대상 면적 68.01㎡와 매칭된 실거래 표본은 3건이며, 가격 판단은 전체 평균 221,666,666원보다 최근 12개월 평균 272,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 70.02㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 69.12㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 68.01㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 272,500,000원 |
신건 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 272,500,000원의 100.2%입니다. 즉 최근 평균보다 낮지 않습니다. 최신 거래인 2025년 4월 250,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 전체 실거래 평균 221,666,666원 대비 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사에이블시스템즈 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사에이블시스템즈 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 신윤성 | 60,000,000원 | 58,378,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 최병순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 290,000,000원 중 예상 배당은 268,378,000원, 미배당은 21,622,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 21,622,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 75,457,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 118,526,080원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰 여부는 권리보다 매수가격에 직접적인 의미가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남소방서 북측 인근. 주원파크빌 등 중소규모 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 577.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형. 공시지가 2,919,000원/㎡, 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역· 비행안전제5구역(전술)·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 중원하이츠 18세대, 사용승인일 1996.07.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 273,000,000원은 최근 12개월 평균 272,500,000원의 100.2%입니다. 신건 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.04, 250,000,000원입니다. 실제 응찰가를 정할 때 최근 거래와 본건의 지하층 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 현장 점유관계와 인도 가능 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 이용상태와 공부를 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 체납 관리비와 세금 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 분명합니다. 2021년 11월 29일 에이블시스템즈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 272,500,000원의 100.2%이고, 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 게다가 본건은 제지하층 제2호이고 단지 규모는 18세대입니다. 따라서 권리상 합격이 곧 가격상 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차에서는 권리 안전성보다 실거래와 환금성을 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
