수원지방법원 2026타경50643. 경기도 광주시 목현동 휴하우스 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 전용면적 비교 기준은 57.335㎡이며 휴하우스는 8세대입니다. 현재 소유자는 채순남으로 2021.08.25 매매가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.10.13 나우선 근저당권 150,000,000원이 말소기준권리입니다. 둘째, 임차인 이가람의 전입일은 2021.08.25로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 정상적인 배당 구조만 보면 신건 매각대금 241,000,000원에서 집행비용을 빼고 임차보증금이 236,826,000원만 배당돼 3,174,000원이 미배당되지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 인수조건확약이 있어 그 잔액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 25-32 휴하우스 2층202호 · 경기도 광주시 이배재로 179-75 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 57.335㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 채순남 · 2021.08.25 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 말소기준은 2021.10.13 나우선 근저당권입니다. 2026.03.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.16 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.09.11 등기된 이가람의 주택임차권 역시 등기 자체는 말소기준 뒤지만, 전입·점유가 2021.08.25로 더 빨라 대항력이 있는 임차인이라는 점을 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.08.25 / 2021.08.10 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 신건 241,000,000원은 할인 가격이 아니다
휴하우스의 면적이 맞는 실거래 표본은 2021.08, 전용 57.34㎡, 2층, 240,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고가도 모두 240,000,000원이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 241,000,000원으로 비교 기준의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 57.34㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
확약 덕분에 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 동일한 241,000,000원으로 볼 수 있지만, 그 금액조차 비교 실거래 240,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인 가능한 실거래가 1건뿐이라 환금가격을 촘촘하게 검증하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 이가람 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 236,826,000원 |
| 2. 근저당권 · 나우선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 미배당액은 3,174,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 241,000,000원 | 3,174,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,800,000원 | 50,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 154,240,000원 | 88,719,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목현동신일해피트리아파트 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·일부 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 기본 위생·급배수·개별난방·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 505.0㎡, 지목 대, 사다리형 완경사이며 공시지가는 572,000원/㎡입니다.
- 환금성. 휴하우스는 8세대이며 확인되는 면적 일치 실거래는 2021.08의 1건입니다. 비교 표본이 얇아 입찰 전 현 시점 매매호가와 추가 거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이번 결론의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약의 적용범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 241,000,000원은 비교 실거래 240,000,000원의 100.4%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 거래 표본 부족. 면적 일치 실거래가 2021.08 1건뿐이므로 현재 환금가격을 한 건의 과거 거래에만 의존하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항이 포함돼 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원이 있어 위험도가 높아 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 그 확약이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 감정가이자 최저가인 241,000,000원은 확인 가능한 실거래 240,000,000원보다 높아 시세 대비 100.4%입니다. 실거래 표본도 1건뿐인 8세대 다세대이므로 현재 가격 검증력은 제한적입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격 메리트는 아직 확인되지 않는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
