수원지방법원 2026타경50700. 광주시 문형동 문형낙원타운하우스 14동 401호, 전용 74.3㎡가 비교 대상인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차권의 선후관계입니다. 소유자 이대우는 2021.05.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 208,000,000원입니다. 그런데 강대은은 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.05.13, 확정일자는 2021.03.18이며, 2023.05.26 보증금 208,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건에서 선언된 말소기준은 2026.04.08 경매개시결정입니다. 강대은의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시하고 있습니다. 즉 낙찰가가 내려가면 단순히 싸지는 것이 아니라 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 승계 부담이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50700 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 265-1 문형낙원타운하우스 14동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 74.3㎡ · 4층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이대우 (2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 경매개시 | 2026.04.08 · 채무자 이대우의 파산관재인 임호택 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2.08억 임차권이 매수인에게 남는다
과거 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 강대은의 주택임차권입니다. 전입·점유 2021.05.13, 확정일자 2021.03.18로 2026.04.08 경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권으로 명시되어 있어 보증금 208,000,000원 중 배당되지 않는 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강대은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 전입 2021.05.13 확정 2021.03.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 백제호 | 보증금 1,000,000원 월 700,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
문형낙원타운하우스 14동, 전용 74.3㎡의 확인된 최근 거래는 2026.05 171,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 171,000,000원입니다. 따라서 최저매각가 171,000,000원만 놓고 보면 최근 거래와 정확히 같은 수준이지, 이미 시세보다 싸다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.3㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.3㎡ | 1건 | 171,000,000원 |
더 중요한 것은 강대은의 대항력 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나 총 취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조로 봐야 합니다. 이 물건의 가격 비교 기준은 171,000,000원의 최저가가 아니라 208,000,000원 보증금 수준의 실질취득 부담입니다. 최근 거래 171,000,000원과 비교하면 가격 우위가 아니라 오히려 불리한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 강대은 보증금 | 208,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산관재인 임호택 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강대은 보증금 208,000,000원 중 167,806,000원이 배당되고 40,194,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보고 싸다고 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 강대은 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 40,194,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 136,800,000원 | 73,915,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 109,440,000원 | 100,892,160원 |
표에서 보듯 매각가가 171,000,000원에서 136,800,000원, 109,440,000원으로 낮아져도 매수인의 인수액은 40,194,000원에서 73,915,200원, 100,892,160원으로 커집니다. 이 때문에 “유찰 = 실질 취득가 하락”이라는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 사건은 최저가보다 임차보증금 승계 구조가 가격을 지배합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2013.02.15입니다.
- 입지. 경기도 광주시 문형동 문형교차로 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 14동은 총 8세대이며 확인된 최근 거래는 1건입니다. 소규모 다세대이고 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 발견과 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 이 사건의 경제적 기준은 대항력 보증금 승계를 포함한 실질취득 구조입니다.
- 강대은 배당액 재확인. 배당기일의 실제 세금·최우선변제·비용에 따라 미배당액은 달라질 수 있으므로 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 백제호 전입세대 확인. 전입일·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황과 전입세대열람 등 원자료 확인이 중요합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 강대은의 보증금 잔액을 인수하는 구조인 만큼 명도·임차권 말소와 보증금 정산 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 최근 거래 1건이므로 단순 평균보다 개별 호수 상태와 실제 매수층을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전입관계와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.71억짜리 경매”가 아니다
표면만 보면 감정가와 최저가가 171,000,000원이고, 최근 실거래도 171,000,000원이라 평범한 신건처럼 보입니다. 그러나 권리관계까지 넣으면 전혀 다른 물건입니다. 강대은의 208,000,000원 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차만 해도 인수액이 40,194,000원이며, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다.
게다가 백제호는 보증금 1,000,000원·월 700,000원의 임차관계가 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 최근 거래도 1건에 불과한 8세대 다세대입니다. 결론적으로 이 사건은 최저가가 낮아지는지를 볼 물건이 아니라, 대항력 임차보증금 승계와 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
