수원지방법원 2026타경50711. 경기도 광주시 능평동 예미지 102동 4층 402호, 전용 27.06㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 임차권입니다. 임차인 김우열은 2022.07.29. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.09.27. 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2024.07.31. 이루어졌으며 보증금은 162,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2026.04.08.보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 부족액을 낙찰자가 떠안습니다.
현재 최저가 113,000,000원에서 예상 배당은 집행비용 2,382,000원을 뺀 뒤 임차인에게 110,618,000원이 배당되고, 남는 보증금 51,382,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아진다고 총 부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시에도 인수액은 73,627,200원, 2회 유찰 시에는 91,381,760원으로 오히려 커집니다. 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 상당 부분 메우는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 121-2 예미지 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.06㎡ · 방2·거실겸주방·욕실 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 강성인 (2022.08.05. 매매, 거래가액 167,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우열 | 전유부분 전부 | 2022.07.29 | 2022.09.27 | 162,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 김우열은 임차권등기만 존재하는 보증기관 승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.29., 확정일자는 2022.09.27.입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액 회수가 되지 않습니다.
② 가격 비교 — 최저가 67.7%가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
확인되는 동일 면적 거래는 2022.08. 전용 27.06㎡, 4층 167,000,000원입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 모두 167,000,000원으로 잡혀 있고, 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.06㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.06㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
표면상 최저가 113,000,000원은 시세의 67.7%입니다. 그러나 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 권리구조를 놓칩니다. 대항력 임차인의 보증금이 162,000,000원이어서 실질취득 부담은 약 162,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 가격 판단의 기준도 최저가가 아니라 이 실질부담과 167,000,000원 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김우열 보증금 | 162,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 51,382,000원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 방2, 거실겸주방, 욕실 등으로 구성됩니다.
- 입지. 오포서부파출소 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택이 밀집한 주택지대이며 근린생활시설·단독주택·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호이며 2012.10.23. 사용승인되었습니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 각각 약 6미터 및 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 규모. 예미지 102동은 11세대로 확인되며, 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 113,000,000원만 보고 시세 대비 67.7%라고 판단하지 말고, 인수되는 임차보증금을 포함한 실질부담을 기준으로 보세요.
- 임차보증금 확인. 김우열 보증금 162,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 51,382,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 시 인수액 증가. 1회 유찰 시 73,627,200원, 2회 유찰 시 91,381,760원으로 인수액이 커집니다.
- 실거래 표본 주의. 동일 면적 확인 거래가 1건이므로 167,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장 현황도와 외부관찰 등에 의해 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.13억 낙찰”이 “1.13억 취득”은 아니다
이 사건의 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가는 분명 113,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차보증금이 162,000,000원이고 현재 회차 미배당액 51,382,000원을 낙찰자가 인수합니다. 유찰돼 낙찰가가 90,400,000원 또는 72,320,000원으로 낮아져도 인수액은 각각 73,627,200원, 91,381,760원으로 커집니다. 그래서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 수준의 실질취득 부담으로 평가해야 합니다. 확인되는 시세 167,000,000원과 비교하면 가격 차이는 크지 않고, 선순위 임차권 인수라는 권리 리스크가 명확합니다. 표면가격은 낮지만, 권리까지 합치면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
