수원지방법원 2026타경50722. 경기도 광주시 신현동 568-2, 도로명 새말길 175-1에 위치한 다세대주택 지1층 비01호입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로 사용승인일은 2011.04.05입니다. 소유자 정순출은 2011.06.23 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 102,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2026.04.20에는 채권자 조효덕의 강제경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자 청구금액은 10,000,000원입니다. 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부 밖의 임차관계가 핵심입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 윤대한의 전입일이 말소기준일보다 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 568-2 지1층 비01호 · 경기도 광주시 새말길 175-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2011.04.05 |
| 소유자 | 정순출 (2011.06.23 거래가 150,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조효덕 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준은 2011.06.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2026.04.20 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 윤대한입니다. 전입일 2011.06.13이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로는 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤대한 | 2011.06.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으며, 자료상 실제 임차인은 윤대한 1명입니다. 이 한 사람의 임대차 금액이 확인되지 않는다는 점이 이 사건 권리분석의 가장 큰 변수입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 70%지만 표본이 1건
비교 자료는 레이나빌(103동), 대상 면적 69.86㎡와 면적 매칭된 거래입니다. 확인되는 거래는 1건이며 2023.04, 전용 68.9㎡, 1층, 거래가 290,000,000원입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최저·최고가 모두 290,000,000원으로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 68.9㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 평균 | 69.86㎡ 대상 | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 이 실거래의 70.0%입니다. 표면적으로는 290,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 2023.04의 단 1건이라는 점과 선순위 전입자의 승계액이 확정되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 현 단계에서 “시세보다 30% 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 조효덕 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,358,000원 |
제공 배당 시뮬레이션 기준 채권자 총 청구액 112,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 87,358,000원입니다. 다만 임차인 윤대한의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않아 실제 배당순서와 소유자 잔여, 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현배수지 체육시설공원 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 지1층 비01호입니다. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 577.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 860,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 25.8.26.~26.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 레이나빌(103동)은 총 9세대이며, 확인되는 비교 실거래는 1건입니다. 환금성 판단은 단일 거래가격보다 실제 매수수요를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤대한 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·실제 점유 여부를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부가 실제 배당 및 미배당 보증금 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 70.0% 숫자만 믿지 않기. 203,000,000원은 290,000,000원 실거래의 70.0%지만 비교거래가 2023.04 단 1건이고 실질취득액도 아직 미확정입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 제공 시나리오 매각가는 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원입니다. 다만 낙찰가가 낮아져도 임차승계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
- 현장확인. 지1층 다세대주택인 만큼 내부 상태, 채광·환기, 습기, 주차·진입 여건을 실제 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 윤대한 임대차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가 203,000,000원은 확인되는 290,000,000원 실거래의 70.0%입니다. 그러나 그 비교보다 더 중요한 사실이 있습니다. 임차인 윤대한의 전입일이 말소기준 근저당보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 낮아 보이지만 실질취득액은 아직 모른다. 임대차 원본을 확인해 실제 승계액을 0원으로 확정할 수 있을 때에야 203,000,000원과 290,000,000원의 가격차를 온전히 메리트로 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 윤대한의 보증금과 배당관계 확인입니다.
