수원지방법원 2026타경50727. 분당구 금곡동 코오롱더프라우아파트 6층 605호, 전용 172.094㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 서지희 지분 10분의 8, 주현아 지분 10분의 2입니다. 2019년 주영정·서지희가 거래가액 850,000,000원으로 각 2분의 1 지분을 취득했고, 이후 주영정 지분이 상속되면서 현재의 공유관계가 형성됐습니다.
등기상 핵심은 2019.10.04. 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당 5건과 신한은행 근저당, 2026년 주현아의 상속재산분할청구권 보전 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 배당모형에서는 낙찰자가 별도로 떠안을 금액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 201 코오롱더프라우아파트 6층 605호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 172.094㎡ · 지하2층·지상33층 건물 중 6층 |
| 현재 소유자 | 서지희 10분의 8 · 주현아 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 1,500,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 139,076,436원 |
| 말소기준 | 2019.10.04. 을구 6번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.09.10. 설정된 하나은행 근저당 363,000,000원은 2024.07.26. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 뒤인 2019.10.04. 중소기업은행 근저당입니다. 이후의 중소기업은행 근저당 72,000,000원·72,000,000원·168,000,000원·60,000,000원, 신한은행 근저당 550,000,000원, 주현아 가처분 및 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 15억은 최근 평균과 사실상 같은 가격
코오롱더프라우 전용 172.09㎡의 확인 거래는 9건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 1,496,666,666원, 최신 2026.08 거래는 1,670,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 +4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 172.09㎡ | 26 | 1,670,000,000원 |
| 2026.01 | 172.09㎡ | 23 | 1,470,000,000원 |
| 2025.10 | 172.09㎡ | 9 | 1,350,000,000원 |
| 2025.07 | 172.09㎡ | 25 | 1,380,000,000원 |
| 2025.06 | 172.09㎡ | 26 | 1,510,000,000원 |
| 2025.03 | 172.09㎡ | 29 | 1,330,000,000원 |
| 2025.01 | 172.09㎡ | 11 | 1,490,000,000원 |
| 2024.06 | 172.09㎡ | 12 | 1,410,000,000원 |
| 2021.08 | 172.09㎡ | 10 | 1,450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 172.09㎡ | 3건 | 1,496,666,666원 |
현재 최저가 1,500,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%입니다. 즉 평균과 거의 같지만 평균보다 소폭 높은 가격이라 신건 자체를 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다. 최신 거래 1,670,000,000원보다는 170,000,000원 낮지만, 해당 거래는 26층이고 본건은 6층이므로 최신 한 건만으로 본건의 가격 메리트를 단정하기보다 최근 12개월 평균을 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,400,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 신한은행 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 7. 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 440,600,000원 |
채권최고액 기준 배당모형상 채권자 합계 1,042,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 440,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,500,000,000원 | 1,042,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,200,000,000원 | 1,042,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 960,000,000원 | 948,000,000원 | 94,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청솔마을아파트 서측 인근의 역세권 후면 주상복합지대로, 중·고층 근린생활시설·업무시설·아파트가 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 분당선 미금역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2004.03.26. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하2층·지상33층 건물이며 본건은 6층입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 토지는 주거용·업무용·상업용 복합건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지이며 단지 북측 약 34m, 서측 약 32m, 남측 약 10m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 7,889,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 코오롱더프라우는 164세대이며 전용 172.09㎡ 확인 거래는 9건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 15억은 최근 12개월 평균 1,496,666,666원의 100.2%입니다. 최근 평균보다 싸게 사는 구조가 아닙니다.
- 최신 고가 거래만 보지 않기. 2026.08 거래는 1,670,000,000원이지만 26층 거래입니다. 본건은 6층이므로 개별 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 임대·점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
- 공유·가처분 경위 확인. 서지희 10분의 8, 주현아 10분의 2 공유이고 주현아의 상속재산분할청구권 가처분이 존재합니다. 자료상 매각으로 소멸하지만 명도·점유 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당액은 확정채무액과 구분. 배당모형은 각 근저당 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 신청채권자의 청구액은 139,076,436원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신건 프리미엄이 없다
이 물건은 등기구조만 보면 비교적 명료합니다. 2019.10.04. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가처분·경매개시결정이 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 별개입니다. 실질취득 1,500,000,000원은 최근 12개월 평균 1,496,666,666원의 100.2%로, 현재 회차는 최근 시세 대비 할인 매수라고 보기 어렵습니다. 최신 거래가 1,670,000,000원이고 최근 추세가 +4.8%라는 점은 우호적이지만, 신건 15억 자체에 가격 가점을 줄 수준은 아닙니다. 권리 구조는 양호, 가격 메리트는 중립. 최종 판단의 핵심은 점유·임대관계 확인과 실제 호가·층별 거래 수준의 재검증입니다.
