수원지방법원 2026타경50785. 경기도 광주시 양벌동 오페라하우스 101동 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 160,000,000원에서 시작하는 신건이지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 최상민은 2021.08.06 전입·점유를 시작했고 2021.06.30 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 2023.08.21에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 160,000,000원 매각가를 가정하면 집행비용 3,040,000원을 먼저 제외한 뒤 최상민에게 156,960,000원이 배당되고, 23,040,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 160,000,000원 + 23,040,000원 = 183,040,000원 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 680-7 오페라하우스 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 층 / 면적 | 4층 건물 중 4층 402호 · 동일 면적 거래자료 63.42㎡ |
| 사용승인 | 2011.06.24 |
| 소유자 | 송동원 · 2021.08.20 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 최상민 임차권은 매수인 인수
등기부상 과거 우리은행·강구수산업협동조합·하나은행·넥스젠파이낸스대부의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.08.21 등기된 최상민의 주택임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.08.06, 확정일자는 2021.06.30이며 보증금은 180,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.04.17이므로 이 임차권은 그보다 앞서 형성됐고, 매각물건명세서도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상민 | 2021.08.06 | 2021.06.30 | 180,000,000원 | 2023.08.21 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 송준영 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오페라하우스 101동의 동일 면적 63.42㎡로 확인되는 거래는 2021.08, 4층, 180,000,000원입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균도 180,000,000원, 최신 거래 금액도 180,000,000원이며 표본은 1건입니다. 따라서 거래자료 자체가 많지 않고, 최신 확인 거래 시점도 2021.08이어서 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.42㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.42㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
표면 최저가 160,000,000원만 놓고 보면 시세 지표 180,000,000원의 88.9%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 맞지 않습니다. 최상민에게 지급되지 못한 보증금 23,040,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 183,040,000원이고, 이는 180,000,000원의 101.7%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 최상민 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 23,040,000원 | 183,040,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 54,592,000원 | 182,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 79,833,600원 | 182,233,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 최상민 보증금 | 180,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 최상민 보증금 중 23,040,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 매양중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 402호이며 사용승인일은 2011.06.24입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 3필 일단 토지면적은 932.0㎡, 공시지가는 542,800원/㎡이며 사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 거래 표본. 오페라하우스 101동은 8세대이며 확인되는 동일 면적 거래는 1건으로, 시세 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 160,000,000원이 아니라 최상민 인수액을 합친 183,040,000원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액은 54,592,000원, 2회 유찰 시 79,833,600원으로 늘어 실질취득은 182,000,000원대에 머뭅니다.
- 송준영 권리 확인. 2024.02.26 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 추가 인수 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최상민 임차권 원본 대조. 임차보증금 180,000,000원, 주민등록·점유 2021.08.06, 확정일자 2021.06.30, 임차권등기 2023.08.21의 내용과 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 보수적 해석. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2021.08의 180,000,000원 1건이므로, 180,000,000원을 충분한 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “1.60억 낙찰”이 “1.60억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 신건 최저가만 보면 160,000,000원이지만, 최상민의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원 때문에 현재 회차에서도 23,040,000원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 확인 가능한 실질취득은 183,040,000원 이상으로, 최근 시세 지표와 최신 확인 거래 180,000,000원을 넘어섭니다.
더 큰 문제는 유찰돼도 구조가 바뀌지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 128,000,000원, 102,400,000원으로 내려가면 최상민 미배당액이 54,592,000원, 79,833,600원으로 커져 총취득액은 여전히 182,000,000원대입니다. 여기에 송준영의 보증금이 미상이라 확정된 23,040,000원만으로 인수위험이 끝난다고 볼 수도 없습니다. 표면 가격에는 할인처럼 보이는 숫자가 있지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 확인되지 않고 권리 확인 과제도 남아 있습니다.
