수원지방법원 2026타경50826. 경기도 광주시 태전동 로하스빌 101동 지층 비102호, 전용 73.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이동연으로 2022년 11월 거래가 200,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 200,000,000원을 청구하며 진행한 강제경매입니다.
등기만 보면 현재 근저당권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 과거 국민은행 근저당과 2021년 임의경매는 2022년 매각 과정에서 말소됐습니다. 이번 권리분석의 핵심은 2023.06.20 국세 압류를 말소기준으로 삼았을 때 그보다 앞선 임차인의 주민등록과 점유입니다. 천효열은 2022.09.08 확정일자를 받고, 2022.10.13 주민등록, 2022.10.14 점유를 개시했습니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 부족액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 245-37 로하스빌 101동 지층비102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.72㎡ · 지층 비102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이동연 (2022.11.14 매매 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.06.20 국의 압류입니다. 이후의 서울특별시 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 천효열의 주민등록일은 2022.10.13, 점유개시일은 2022.10.14로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.10.25에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 주민등록·점유가 선행돼 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액은 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천효열 | 전유부분 전부 | 200,000,000원 | 2022.10.13 | 2022.09.08 | 2024.10.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
천효열은 보증금 200,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금이 현재 최저매각가보다 큽니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 3,446,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 185,554,000원이 배당돼, 14,446,000원이 미배당으로 남습니다.
③ 가격의 핵심 — 유찰돼도 실질취득은 약 2억원
겉으로는 감정가 189,000,000원이 동일면적 실거래 200,000,000원보다 낮습니다. 실제 집계상 최저가는 비교 시세의 94.5%입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 14,446,000원 | 대항력 임차보증금 미배당 발생 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 51,716,800원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 81,533,440원 | 낙찰가가 낮아져도 보증금 부담 유지 |
확인되는 동일면적 실거래는 73.72㎡ 지층, 2022.11 거래 1건이며 금액은 200,000,000원입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 검증력도 높지 않습니다. 특히 본건은 10세대 규모 로하스빌 101동의 지층 물건이므로, 최저가 94.5%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 천효열 보증금 | 200,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 부족분 14,446,000원은 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되는 경우 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전초등학교 북서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 다세대주택의 지층 비102호이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·공동현관보안설비가 있습니다.
- 현황. 공부상 지층 비102호이나 조사일 현재 북동측 주차장을 기준으로는 1층에 소재합니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 가격 표본. 로하스빌 101동은 10세대이며 2011.07.15 사용승인, 확인되는 동일면적 실거래는 2022.11의 200,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 보증금을 먼저 보세요. 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 물건과 다릅니다. 대항력 보증금 200,000,000원이 가격판단의 중심입니다.
- 현재 인수액 확인. 189,000,000원 매각 가정에서는 미배당 보증금 14,446,000원이 매수인에게 남습니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 51,716,800원, 2회 유찰 시 81,533,440원으로 인수액이 증가합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2024.08.16 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 공부상 지층이지만 북동측 주차장 기준으로는 1층에 소재한다는 감정평가 내용과 실제 채광·습기·접근성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.89억”보다 “보증금 2억”을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 189,000,000원이 동일면적 실거래 200,000,000원의 94.5%라서 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 천효열의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차부터 14,446,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 유찰돼 최저가가 151,200,000원, 120,960,000원으로 내려가도 인수액은 각각 51,716,800원, 81,533,440원으로 커집니다.
결국 이 물건은 낙찰가 하락이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다. 실질취득은 보증금 약 200,000,000원을 중심으로 판단해야 하고, 확인되는 동일면적 실거래 역시 200,000,000원입니다. 여기에 세금 압류와 공매공고, 10세대 다세대·지층이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건이 아닙니다.
