춘천지방법원 2025타경2961. 춘천시 운교동 169-18, 금강로 100-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 183.0㎡의 ‘대’로 일반상업지역에 있고, 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 4층입니다. 감정 당시 1층은 점포 ‘세사리빙 춘천 운교점’, 2층부터 4층은 각층 점포 및 사무실로 이용되고 있습니다. 소유자는 박영미·홍순덕 각 2분의 1입니다.
등기상 말소기준은 2024.02.16 설정된 춘천농업협동조합 근저당권, 채권최고액 792,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 김경자 명의 근저당권 300,000,000원이 설정됐고, 2025.11.28 강원신용보증재단 가압류 111,840,000원, 2025.12.23 춘천농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 소멸하는 등기와 임차인의 대항력은 별개라서, 최저매각가만으로 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2961 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 운교동 169-18 · 강원특별자치도 춘천시 금강로 100-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 점포(세사리빙 춘천 운교점) · 2층~4층 각층 점포 및 사무실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 |
| 토지 | 183.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 박영미 2분의 1 · 홍순덕 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,029,627,350원 / 1,029,627,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천농업협동조합 / 712,609,841원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 승계는 별도
말소기준권리는 2024.02.16 춘천농업협동조합 근저당권 792,000,000원입니다. 같은 날 설정된 김경자 근저당권 300,000,000원은 후순위이고, 강원신용보증재단 가압류와 경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당·전세권·가압류 다수는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준범 | 1층 전부 | 2022.06.21 | 30,000,000원 | 1,575,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 |
| 지수현 | 2층 좌측 | 2024.03.06 | 80,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강민 | 4층 좌측(제시외 부분추정) | 2024.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 임태희 | 3층 우측 | 2026.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| 신은혜 | 미상 · 상가건물임대차 현황서 등재자 | 2022.04.29 | 5,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 |
| 박영애 | 3층 우측 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| ZAW NAING WIN | 외국인체류확인서 등재자 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
김준범은 2022.06.21, 신은혜는 2022.04.29로 모두 2024.02.16 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당모형에서도 두 사람의 보증금 30,000,000원과 5,000,000원은 배당액 0원으로 잡혀 있고, 전액을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 반면 ZAW NAING WIN은 2019.03.07로 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 점유가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 1,029,627,350원입니다. 그러나 확인된 매수인 인수액 35,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인된 최소 실질취득액은 1,064,627,350원입니다. ZAW NAING WIN의 보증금이 확인되면 이 금액보다 더 높아질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인된 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,029,627,350원 | 35,000,000원 | 1,064,627,350원 | 186,908,924원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 823,701,880원 | 35,000,000원 | 858,701,880원 | 390,775,139원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 658,961,504원 | 35,000,000원 | 693,961,504원 | 553,868,111원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,029,627,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,696,274원 |
| 인수 · 임차인 김준범 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 신은혜 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 춘천농업협동조합 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김경자 | 300,000,000원 | 224,931,076원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 111,840,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 1,203,840,000원 중 1,016,931,076원이 배당되고 186,908,924원이 미배당됩니다. 김준범·신은혜 보증금 35,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수액으로 반영됩니다. ZAW NAING WIN 관련 금액은 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운교사거리 북서측 인근으로, 상업용·업무용 건물과 근린생활시설이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 침구·커튼 등을 취급하는 세사리빙 춘천 운교점, 2층~4층은 각층 점포 및 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 183.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면이며 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재정비촉진지구·중점경관관리구역 등에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층이며 기본적인 위생 및 급·배수설비가 있고 4층에는 보일러 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김준범·신은혜 승계액 재확인. 현재 분석상 보증금 합계 35,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.
- ZAW NAING WIN 실점유 확인. 2019.03.07 전입이지만 보증금·확정일자와 실제 점유가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 최종 인수액을 바꿀 수 있습니다.
- 층별 점유관계 대조. 1층 김준범, 2층 좌측 지수현, 3층 우측 박영애·임태희, 4층 좌측 이강민 등 점유 관계를 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 제시외 부분 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 이강민의 점유 부분도 4층 좌측 제시외 부분으로 추정돼 실제 구조와 경계를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 1,029,627,350원이 아니라 확인된 인수액까지 합친 1,064,627,350원 이상을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교치가 없는 상태에서는 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 유사 상업용 부동산 거래를 별도 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안 떠안는다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2024.02.16 춘천농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 김경자 근저당, 강원신용보증재단 가압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계까지 보면 이야기가 달라집니다. 김준범 30,000,000원과 신은혜 5,000,000원은 배당에서 변제되지 않는 보증금을 매수인이 인수하는 구조이고, ZAW NAING WIN은 2019.03.07 전입자로 실제 점유·대항력·보증금이 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 신건 최저가 1,029,627,350원을 그대로 취득가로 보면 안 됩니다. 확인된 금액만 반영해도 최소 실질취득은 1,064,627,350원이고, 미상 임차인 위험이 추가될 수 있습니다. 실거래 비교치도 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 등기 말소는 명확하지만, 임차 승계와 점유 확인이 입찰 여부를 좌우하는 사건입니다.
