춘천지방법원 2025타경3001. 사건 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 요항 중 기호(14)는 사무실·화장실·샤워실 등의 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 윤영숙이고, 2025.04.04. 소유권보존과 함께 서강화농업협동조합의 근저당권 2건이 설정돼 있습니다. 그중 을구 1번 근저당 1,560,000,000원이 말소기준권리이고, 을구 2번 195,000,000원 근저당과 2026.01.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 뒤의 현황과 임차관계입니다. 조사상 김병렬은 1동1호에 2025.07.21. 전입한 것으로 정리돼 있고 보증금 10,000,000원·차임 100,000원이며, 이 날짜만 보면 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 부동산목록 14번에 대항력 있는 임차인 김병렬이 존재한다고 적혀 있고, 실제 점유 여부와 대항력 유무를 별도로 확인하도록 되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 김병렬의 대항력을 “가능·미상”으로 보고, 인수 여부가 최종 확인되기 전까지 실질취득액을 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경3001 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 703 |
| 건물 등기표시 | 강원특별자치도 인제군 기린면 방동리 713 · 둔덕동길 4-14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 기호(14) 근린생활시설(사무실, 화장실, 샤워실 등) |
| 소유자 | 윤영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,131,822,000원 / 2,131,822,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,477,764,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
을구 1번 서강화농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당은 접수번호가 뒤이고, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병렬 | 1동1호 | 2025.07.21 | 10,000,000원 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 판단 — 실거래 대신 유찰·미배당 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,131,822,000원입니다. 현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권 2건 합계 1,755,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여도 353,103,780원으로 계산됩니다.
1회 유찰 시 매각가 1,705,457,600원에서 채권 미배당은 68,996,976원, 2회 유찰 시 매각가 1,364,366,080원에서는 406,677,581원으로 커집니다. 다만 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,131,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,718,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서강화농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서강화농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,103,780원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 채권최고액 기준 근저당권 2건이 전액 배당되고 353,103,780원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김병렬의 실제 대항력 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기린초등학교 방동분교장(폐교) 북서측 인근으로, 농경지·농가주택·임야 등이 이루어진 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 기호(14). 근린생활시설로 사무실·화장실·샤워실 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층입니다.
- 토지. 보전관리지역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉된 토지가 있습니다.
- 토지 자료. 지목 임야, 토지이용상황 토지임야, 저지·부정형·맹지, 면적 1,296㎡, 공시지가 3,350원/㎡로 정리된 토지가 포함됩니다.
- 공부와 현황. 부동산목록 12번은 공부상 지목이 하천이나 현황은 토지임야(야영장)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김병렬 임차관계. 2025.07.21. 전입 자료와 부동산목록 14번의 대항력 임차인 기재가 함께 존재합니다. 실제 점유·임대차 성립·대항요건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 김병렬은 근저당의 채무자와 동일인이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 부동산목록 2·5·7·10번은 농지취득자격증명원이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 야영장시설. 부동산목록 2·3·5·7·10·11 일부는 일단의 야영장시설 건축신고부지이므로 관할관청 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 분리수거장·계사·샤워실 등이 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 지상에는 매각에서 제외되는 소유자 미상의 이동·철거가 용이한 컨테이너, 몽골텐트, 야영장 텐트 등이 소재합니다.
- 공부·현황 차이. 부동산목록 12번의 하천 지목과 토지임야(야영장) 현황 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 토지의 인허가 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2025.04.04. 서강화농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김병렬의 대항력 기재와 실제 점유 확인, 농지취득자격증명이 필요한 부동산목록 2·5·7·10번, 야영장시설 신고부지, 부동산목록 12번의 공부·현황 차이, 매각 제외 시설까지 함께 봐야 합니다. 등기상 말소관계는 합격, 현황·인허가·임차관계는 확인 전. 신건에서 가장 먼저 해야 할 일은 가격을 평가하는 것이 아니라 이 불확실성을 해소하는 것입니다.
