춘천지방법원 2024타경54524. 삼척시 정상동 유성아파트 105동 14층 1404호입니다. 감정 이용상태는 아파트(방2, 거실/방, 주방, 욕실, 발코니 등)이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 14층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 이명균·이송균·이충균으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2015.09.25. 설정된 늘푸른새마을금고 근저당권 28,200,000원입니다. 그 뒤의 강원신용보증재단 가압류 6,150,300원, 국세 압류, 현재 경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류 12,058,960원은 모두 이 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경54524 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 동해대로 4044-13, 105동 14층1404호 (정상동,유성아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 + 토지 · 아파트(방2, 거실/방, 주방, 욕실, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 이명균 3분의 1 · 이송균 3분의 1 · 이충균 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 48,372,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 말소기준권리는 2015.09.25. 늘푸른새마을금고 근저당권이고, 이후 등기된 강원신용보증재단의 가압류 2건과 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 조사 내역 없음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 없음 | 없음 | 없음 |
③ 이 물건의 핵심 — 대지권 미등기 일괄매각
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며, 대지권 미등기인 집합건물의 전유부분 및 그 대지사용권 해당 토지지분에 대한 매각이라고 명시돼 있습니다. 토지지분은 전유부분에 포함해 평가됐고, 이 구조 때문에 공유자우선매수는 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 2. 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 28,200,000원 | 28,200,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 6,150,300원 | 6,150,300원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 12,058,960원 | 12,058,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,200,740원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 46,409,260원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 7,200,740원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,000,000원 | 46,409,260원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 3,601,260원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 12,242,860원 | 0원 |
유찰되면 강원신용보증재단 등 후순위 채권의 미배당이 커지지만, 이는 채권자 측 배당 부족입니다. 현재 자료상 낙찰자가 그 부족액을 별도로 승계하는 구조가 아니므로 매수인 인수 0원과 혼동하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 삼척시 정상동 소재 정라초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린상가·임야 등으로 형성된 국도변 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 14층이며, 위생·급배수·소화·승강기 설비와 가스보일러 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로와 지상·지하주차시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 정라초등학교·정라초등학교 병설유치원 상대보호구역입니다.
- 공시지가. 452,500원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 전유부분과 대지사용권 해당 토지지분을 함께 매각하는 구조가 실제 등기와 매각목록에 일치하는지 원본을 대조하세요.
- 공유자우선매수. 매각물건명세서상 이 토지지분 매각에는 공유자우선매수가 적용되지 않습니다.
- 임차관계. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 55,000,000원의 시장 적정성은 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 대지권
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2015.09.25. 늘푸른새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 일반적인 대지권 등기 완료 아파트와 달리 대지권 미등기 집합건물이라는 점은 반드시 짚어야 합니다. 매각물건명세서는 전유부분과 대지사용권 해당 토지지분을 일괄매각하고 공유자우선매수도 적용하지 않는다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 없음, 대지권 관계는 원본 재확인, 가격은 별도 시세검증”입니다.
