춘천지방법원 2024타경54777. 강릉시 교동 137-9, 강릉대로 270에 있는 지상 3층 근린생활시설입니다. 감정평가상 1층은 의류매장, 2층은 게임장, 3층은 작업장 및 사무실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017.08.24. 설정된 중소기업은행 근저당권 840,000,000원이고, 그 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 매각물건명세서에 “인수권리 해당사항없음”으로 명시돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 점유관계에서는 확인할 부분이 하나 남습니다. 1층 박효진과 3층 신광현은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 2층 이상국은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경54777 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 교동 137-9 · 강릉대로 270 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 492.8㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지상 3층 · 1975.12.18. 사용승인 |
| 소유자 | 신종호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,554,948,000원 / 1,788,464,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,365,549,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.08.24. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 김영진 근저당권, 신용보증기금·강원신용보증재단· 한국스탠다드차타드제일은행의 가압류, 경매개시결정 및 강릉시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 2명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박효진 · 1층 전부 | 2020.06.30 | 25,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신광현 · 3층 전부 | 2018.02.01 | 50,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상국 · 2층 전부 | 미상 | 45,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
박효진의 배당요구일은 2024.11.08.이고, 전입일 2020.06.30.은 말소기준권리인 2017.08.24.보다 늦습니다. 신광현 역시 2018.02.01. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이상국은 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 다만 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없고 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 1,788,464,000원으로 감정가 2,554,948,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만 비교할 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,788,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,284,640원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김영진 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 252,000,000원 | 141,179,360원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 170,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국스탠다드차타드제일은행 | 32,165,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,081,165,955원 중 1,768,179,360원이 배당되고, 미배당은 312,986,595원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉역 남서측 인근의 노선상가지대로, 주위에는 주로 5층 이하 상업용 건물이 소재하고 후면은 구축 숙박시설 및 유흥지대로 형성돼 있습니다. 주변 상권 활성 정도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 양호한 지역입니다.
- 이용. 1층 의류매장, 2층 게임장, 3층 작업장 및 사무실 등 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 대 492.8㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다. 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 지상 3층으로 1975.12.18. 사용승인됐고 각층 위생설비 및 17인승 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 임차인 전입관계. 이상국의 전입일이 확인되지 않으므로 대항력을 단정하지 말고 실제 전입 및 점유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건이므로 매각 대상 범위를 원문에서 대조하세요.
- 상가 점유·명도. 1층·2층·3층에 각각 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 및 영업장 명도 절차를 고려해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당 312,986,595원이 발생하며 유찰이 추가되면 미배당 규모가 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.24. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 점유자 3명 가운데 2층 이상국은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수위험은 낮지만 임차인 확인과 가격 검증을 함께 해야 하는 유형입니다. 권리는 대체로 정리형, 점유는 확인 필요, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
