춘천지방법원 2025타경226. 삼우골든맨션아파트 103동 4층405호입니다. 등기상 소유자는 권혁민이며, 2008.02.01 거래가액 79,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2013.09.06 설정된 주식회사국민은행 근저당권, 채권최고액 69,600,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 37,200,000원 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 권혁환은 2011.01.21 전입했고 보증금은 20,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리인 2013.09.06보다 앞서 대항력이 있으며, 배당표 계산에서도 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건에서 가격을 볼 때는 최저가 240,000,000원이 아니라 실질취득 260,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경226 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 898-17 삼우골든맨션아파트 103동 4층405호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 용지각길20번길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 84.96㎡ |
| 소유자 | 권혁민 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2013.09.06 주식회사국민은행 근저당권 69,600,000원입니다. 2016.08.19 국민은행 근저당권 37,200,000원과 2025.06.25 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024.07.18 설정됐던 엠제이종합건설주식회사 근저당권 240,000,000원은 2026.03.12 사해행위취소 판결에 기해 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁환 | 405호 전부 | 2011.01.21 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 없음 | 20,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최근 시세가 급락한 상황
삼우골든맨션 동일면적 84.96㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만, 과거 280,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.09 150,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 84.96㎡ | 11 | 240,000,000원 |
최저가 240,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 160.0%입니다. 여기에 인수보증금 20,000,000원을 더한 실질취득 260,000,000원은 최근 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 173.3%에 달합니다. 최근 가격 추세도 이전 거래 대비 -38.4%로 하락하고 있어, 전체 평균 220,000,000원을 근거로 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 인수 · 임차인 권혁환 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 4. 경매신청채권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,040,000원 |
신건 240,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 166,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 69,040,000원입니다. 다만 임차인 권혁환 보증금 20,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 별도로 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액 2,000만원은 계속 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 240,000,000원 | 20,000,000원 | 260,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 192,000,000원 | 20,000,000원 | 212,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 153,600,000원 | 20,000,000원 | 173,600,000원 | 16,150,400원 |
1회 유찰돼도 실질취득은 212,000,000원으로 최근 거래 150,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 153,600,000원까지 내려가지만 임차보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득은 173,600,000원입니다. 즉 최저가만 보고 153,600,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼우골든맨션은 173세대, 1991.04.12 준공입니다.
- 토지. 토지이용상황은 아파트, 준주거지역이며 공시지가는 464,700원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·준주거지역에 포함되고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래가는 2024.11 280,000,000원에서 2025.05 210,000,000원, 2026.09 150,000,000원으로 내려왔고 최근 추세는 -38.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 권혁환 보증금 20,000,000원을 낙찰대금 외 추가 부담으로 계산하세요.
- 명세서 원문 대조. “명시 인수권리 해당사항없음” 기재와 대항력 임차인 계산 결과가 함께 존재하므로 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 신건 260,000,000원, 1회 유찰 212,000,000원, 2회 유찰 173,600,000원으로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 4건 평균 220,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세 -38.4%인 만큼 과거 고가 거래만으로 응찰가를 높게 잡는 것은 위험합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 ‘실질취득 2.6억’을 보라
이 물건의 말소기준 이후 등기권리는 정리됩니다. 그러나 권혁환의 2011.01.21 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금 20,000,000원이 배당되지 않는 계산이어서, 매수인 인수 부담을 빼고 볼 수 없습니다. 신건 최저가 240,000,000원에 이 보증금을 더한 실질취득은 260,000,000원입니다.
가격도 불리합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원이고 최근 추세는 -38.4%입니다. 실질취득 260,000,000원은 이 최근 시세의 173.3%입니다. 1회 유찰 뒤에도 212,000,000원, 2회 유찰 뒤에도 173,600,000원으로 계산해야 하므로 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리 확인과 최근 시세를 함께 놓고 보면 신건은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.